ВУЗ:
Составители:
Рубрика:
Применение рыночного (сравнительного) подхода
для оценки недвижимости
1. Метод сравнения продаж основан на сопоставлении и анализе информации о продаже аналогичных
объектов недвижимости за последние 3 – 6 месяцев. Основным принципом является принцип замещения, опре-
деляющий, что при наличии на рынке нескольких объектов рациональный инвестор не заплатит за данный объ-
ект больше стоимости недвижимости аналогичной полезности.
Под полезностью понимается совокупность характеристик объекта, определяющих назначение, возмож-
ность и способы его использования, а также размеры и сроки получаемого в результате такого использования
дохода. Данный метод является объективным в случае наличия достаточного количества сопоставимой и дос-
товерной информации по недавно прошедшим сделкам.
Для выявления и анализа сделок, произведённых с объектами, сопоставимыми с оцениваемым, необходи-
мо выявить сегмент рынка, для которого эти объекты типичны.
Сегментирование рынка – это процесс разбивки рынка на секторы, схожие по следующим параметрам:
• назначение использования объекта;
• качество объекта;
• передаваемые юридические права и ограничения;
• инвестиционная мотивация;
• пути финансирования.
Выбор объектов в качестве аналогов необходимо проводить на том же сегменте рынка, к которому отно-
сится оцениваемый объект. Необходимо внимательно проследить следующие моменты.
1. Характерный для данного сегмента срок экспозиции. Если объект был продан за меньший для стан-
дартного срока экспозиции период, это свидетельствует о том, что цена была занижена. Если объект купли-
продажи находился на рынке дольше стандартного срока экспозиции, то цена была завышена. В том и другом
случаях сделка не является типичной для данного сегмента рынка и не может рассматриваться в качестве срав-
нения.
2. Независимость субъектов сделки. Если покупатель и продавец являются представителями холдинга и
дочерней компании, то маловероятно заключение сделки между ними по рыночной цене. Это же относится к
сделкам с объектами, отягощёнными залогом.
3. Инвестиционная мотивация должна быть одинаковой при сделках с оцениваемым объектом и объекта-
ми-аналогами.
4. Метод сравнения продаж включает несколько этапов:
− выбор объектов недвижимости – аналогов. Для более объективной оценки необходим анализ не менее 3
– 5 сопоставимых продаж;
− оценка поправок по элементам и расчёт скорректированной стоимости;
− расчёт стоимости всего объекта недвижимости посредством умножения стоимости единицы сравнения
на площадь объекта.
Сравнение и сопоставление оцениваемого объекта с объектами-аналогами проводится по двум компонен-
там:
− по единицам сравнения;
− по элементам сравнения.
Применяются следующие единицы сравнения:
− цена 1 га площади – для больших массивов сельскохозяйственного назначения, промышленного и жи-
лищного строительства;
− цена за 1 м
2
– в деловых центрах городов, для офисов;
− цена за один лот – стандартные по форме и размеру участки в районах жилой или дачной застройки;
− цена за фронтальный метр – при коммерческом использовании в городах (общая площадь объекта счи-
тается пропорциональной длине его границы по какой-либо улице или шоссе);
− цена за единицу плотности – коэффициент отношения площади застройки и площади земельного уча-
стка;
− цена за единицу, приносящую доход – в спортивных комплексах, ресторанах, театрах – это одно поса-
дочное место, а в гаражах и на автостоянках – место парковки одного автомобиля.
Элементами сравнения для объектов недвижимости являются:
− переданные имущественные права;
− условия финансирования сделки. Здесь могут иметь место различные варианты, например, финансиро-
вание сделки продавцом при предоставлении последним ипотечного кредита;
− условия продажи. Корректировка на условия продажи отражает нетипичные для рынка отношения ме-
жду продавцом и покупателем;
Страницы
- « первая
- ‹ предыдущая
- …
- 48
- 49
- 50
- 51
- 52
- …
- следующая ›
- последняя »
