Антикризисное управление предприятием. Жариков В.В - 51 стр.

UptoLike

ВУЗ: 

ТГТУ | Тамбов

Составители: 

Рубрика: 

− время продажи является одним из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для внесения
поправки на время продажи необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением
времени;
− местонахождение;
− физические характеристики объекта недвижимости включают в себя размеры, конструктивные элемен-
ты, внешний вид и т.д.
Оценка поправок по элементам и расчёт скорректированной единицы сравнения. Поправками называются
корректировки, которые вводятся в цену продажи объекта-аналога при приведении его ценообразующих харак-
теристик к характеристикам оцениваемого объекта. Необходимо учесть, что поправкам не поддаются сегменто-
образующие характеристики, например, назначение использования объекта, не всегда можно рассчитать по-
правки на условия финансирования и на условия продаж.
Объектом корректировки является цена продажи сопоставимого объекта недвижимости. В зависимости от
отношения к цене единицы сравнения поправки делятся на:
− процентные;
− денежные;
− денежные относительные;
− денежные абсолютные.
Процентные поправки вносятся путём умножения стоимости аналога или его единицы сравнения на вели-
чину процентной поправки. Приведённая стоимость аналога с учётом процентной поправки равна:
(
)
(
)
,КППК
едпредпредед
CCV
=
=
где V – стоимость оцениваемого объекта; )К(
едед
C – цена продажи аналога до учёта поправки;
пр
П – величина
процентной поправки;
ед
С – цена единицы сравнения;
ед
К – количество единиц сравнения.
Из приведённой формулы видно, что процентная ставка относится как к цене аналога, так и к цене его
единицы сравнения. Это свидетельствует о том, что величины процентных ставок не зависят от количества
единиц сравнения. К процентным поправкам относятся поправки на местоположение и время продаж. Денеж-
ные поправки (относительные) изменяют цену одной единицы сравнения.
Стоимость оцениваемого объекта с учётом относительной денежной поправки рассчитывается следующим
образом:
(
)
(
)
(
)
,КПКПК
едодедедодедед
+
=
+
= CCV
где П
од
– величина относительной денежной поправки.
Относительную денежную поправку удобнее относить к цене единицы сравнения, поэтому общая величи-
на для всего объекта зависит от количества единиц сравнения.
Абсолютная денежная поправка относится к цене аналога в целом, и её величина не зависит от количества
единиц сравнения. К абсолютным денежным поправкам относятся поправки на дополнительные улучшения,
например, наличие автостоянки.
Поэтому стоимость оцениваемого объекта с учётом абсолютной денежной поправки равна:
(
)
адедед
ПК
+
=
CV ,
где П
ад
– величина абсолютной денежной поправки.
Экспертные методы расчёта и внесения поправок основаны на представлениях оценщика о преимуществах
или недостатках оцениваемого объекта по сравнению с аналогом. Эти поправки обычно рассчитываются как
процентные и определяются по следующей схеме, например: объект лучше аналога на 9 %, следовательно, цена
аналога должна возрасти, чтобы отразить эту разницу. Пусть цена продажи аналога – 1,0, а стоимость объекта
оценки – X, тогда:
X = 1,0 + 0,09 = 1,09.
Аналог лучше оцениваемого объекта на 9 %. Цена аналога должна уменьшиться для отражения этого раз-
личия:
1,0 = X + 9 % ⋅ X = X %(1 + 0,09), X = 0,92.
6.2. МЕТОД ВАЛОВОГО РЕНТНОГО МУЛЬТИПЛИКАТОРА
Валовый рентный мультипликатор или мультипликатор валового дохода – это метод сравнительного (ры-
ночного) подхода, т.е. отношение продажной цены к потенциальному или действительному валовому доходу.
Данный метод осуществляется в три этапа:
1) оценивается рыночный рентный доход от недвижимости;

Страницы