Антикризисное управление предприятием. Жариков В.В - 53 стр.

UptoLike

ВУЗ: 

ТГТУ | Тамбов

Составители: 

Рубрика: 

5. Рассчитывается полная стоимость объекта недвижимости посредством прибавления к остаточной
стоимости зданий и сооружений стоимости земельного участка.
6.4. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
Различают нормативную и рыночную стоимость. Оценщик определяет рыночную цену земли, т.е. состав
оцениваемых прав на неё.
Частная стоимость признаётся только для участков земли по условиям использования:
− индивидуальное (жилищное строительство);
− крестьянское (фермерское) хозяйство;
− личное подсобное, садоводческое или дачное хозяйство;
− приватизированные участки под предприятиями.
Для оценки рыночной стоимости земельного участка необходимо иметь следующую информацию:
− титул собственности и регистрационные данные по земельному участку;
− физические характеристики участка (топография, инженерно-геологические, гидрогеологические и
экологические параметры);
− данные о взаимосвязи участка с окружением;
− экологические факторы, характеризующие участок (направление экономического развития региона и
района).
Оценка рыночной стоимости земельных участков осуществляется двумя основными методами:
1) метод техники остатка для земли;
2) метод средневзвешенного коэффициента капитализации.
Рассмотрим эти методы более подробно.
Метод техники остатка для земли. При применении данного метода должны быть известны: стоимость
зданий и сооружений; чистый операционный доход, приносимый землёй, зданиями и сооружениями; коэффици-
енты капитализации для земли и зданий (сооружений).
Расчёты этим методом выполняются в три этапа.
1. Распределяется ЧОД между землёй и зданиями (сооружениями). Для определения дохода, относимого
к зданиям и сооружениям, необходимо стоимость зданий и сооружений умножить на коэффициент капитализа-
ции для зданий и сооружений:
Y
зд
= V
зд
R
зд
,
где Y
зд
– чистый операционный доход, приходящийся на здания и сооружения; V
зд
– текущая стоимость зданий
и сооружений; R
зд
– коэффициент капитализации для зданий и сооружений.
Коэффициент капитализации берётся из таблицы шести функций сложного процента (колонка – взнос на
амортизацию денежной единицы) или рассчитывается по формуле:
R
зд
= R
возм
+ R
зем
,
где R
возм
– коэффициент возврата капитала; R
зем
– коэффициент капитализации для земли. Капитализация в этом
случае проводится по ставке дохода на инвестиции без учёта возмещения капитала, так как считается, что земля
не изнашивается;
2. Определяется остаток ЧОД, относимый к земле. Для этого из общего ЧОД вычитается доход, относи-
мый к зданиям и сооружениям:
Y
зем
= Y – Y
зд
,
где Y
зем
– чистый операционный доход, относимый к земле; Y – общий чистый операционный доход; Y
зд
– чис-
тый операционный доход, относимый к зданиям и сооружениям.
3. Рассчитывается остаточная стоимость земли путём капитализации остаточного ЧОД от земли:
зем
зем
зем
R
Y
V =
,
где V
зем
– остаточная стоимость земли; Y
зем
– остаточный чистый операционный доход от земли; R
зем
– коэффици-
ент капитализации для земли.
Например, рыночная стоимость сооружений равна 450,0 тыс. р. Продолжительность их экономической
жизни 50 лет. Ставка дохода на инвестиции 12 %. За первый год эксплуатации данный имущественный ком-
плекс (земельный участок и построенные на нём сооружения) принёс чистый операционный доход 65,0 тыс. р.
Решение:
1. 450,0 тыс. р. × 0,120417 (графа 6 из таблицы сложного процента, 50 лет, 12 %) = 54
187 р. – чистый опе-
рационный доход.
2. 65
000 – 54 187 = 10 813 р. – чистый операционный доход, приносимый землёй.
3. 10
813 : 0,12 = 90 108 р. – стоимость земельного участка.

Страницы