Антикризисное управление предприятием. Жариков В.В - 54 стр.

UptoLike

ВУЗ: 

ТГТУ | Тамбов

Составители: 

Рубрика: 

Техника остатка для земли используется для определения варианта наилучшего и наиболее эффективного
использования земли. Если при применении техники остатка для земли получится отрицательная величина ос-
таточного дохода, приписываемого земле, то данная ситуация показывает, что здание или сооружение является
избыточным улучшением для данного участка.
Метод средневзвешенного коэффициента капитализации. В этом методе используется «долевой» подход
к оценке. Расчёты проводятся в четыре этапа.
1. Приблизительно рассчитываются пропорции, в которых стоимость недвижимости делится на стои-
мость земельного участка и стоимость зданий и сооружений. Для этого используются данные о нормативных
ценах земли и ценах на строительные работы.
2. Определяется средневзвешенный, общий коэффициент капитализации – коэффициент, используемый
для капитализации всего чистого операционного дохода. Он рассчитывается исходя из структуры стоимости
объекта, т.е. распределение на стоимость земли и стоимость зданий и сооружений:
R
ср
= R
зд
Д
зд
R
зем
Д
зем
,
где R
ср
– средневзвешенный (общий) коэффициент капитализации; R
зд
– коэффициент капитализации для зда-
ний и сооружений; Д
зд
, Д
зем
– процентная доля зданий, сооружений и земельного участка в общей стоимости;
R
зем
– коэффициент капитализации для земли.
3. Определяется стоимость всего недвижимого имущества методом капитализации дохода:
cp
R
Y
V =
,
где V – стоимость всего недвижимого имущества; Y – общий чистый операционный доход; R
ср
– средневзве-
шенный (общий) коэффициент капитализации;
4. Стоимость земельного участка рассчитывается с помощью долевого коэффициента:
V
зем
= V Д
зем
.
6.5. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ
Оценщик знакомится с технической документацией и осуществляет осмотр зданий и сооружений. Затем
составляет подробное описание объектов оценки, где даются подробные характеристики внешних и внутренних
конструкций и инженерных коммуникаций. Оценка восстановительной стоимости или стоимости замещения
проводится методом сравнительной единицы, или индексным способом для переоценки основных фондов, ут-
верждённым правительством, или методом поэлементного расчёта (разбивки на компоненты).
Рассмотрим метод поэлементного расчёта стоимости зданий и сооружений:
1) разбивка здания (сооружения) на отдельные элементы: фундамент, стены, каркас, крышу и т.д.;
2) расчёт расходов, требуемых для установки конкретного элемента в строящемся здании на дату оценки.
Для этого определяется сумма прямых и косвенных издержек, необходимых для строительства единичного
объёма. Например, единичная стоимость 1 м
2
кирпичной стены состоит из стоимости кирпича, раствора, зара-
ботной платы рабочих и т.д. по смете затрат. Умножая стоимость единицы на площадь, получаем суммарные
затраты на установку всего элемента. Прибыль предпринимателя при этом учитывается в единичной стоимости
или подсчитывается отдельно;
3) проводится суммирование всех поэлементных затрат.
6.6. ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ МАШИН
И ОБОРУДОВАНИЯ
После определения рыночной стоимости зданий и сооружений оценщик рассчитывает рыночную стои-
мость технического оснащения предприятия, т.е. его рабочих и силовых машин, измерительных и регулирую-
щих приборов, оборудования, всевозможных устройств, вычислительной техники и транспортных средств.
Объекты машин и оборудования характеризуются следующими отличительными признаками:
− не связаны жёстко с землей;
− перемещаются в любое другое место без причинения невосполнимого физического ущерба, как самим
себе, так и той недвижимости, к которой они были временно присоединены;
− являются функционально самостоятельными и образуют технологические комплексы.
В зависимости от целей и мотивов оценки объектов оценки могут выступать:
1) отдельно взятая машина или оборудование (определение страховой стоимости, купля-продажа или пе-
редача в аренду);
2) множество независимых друг от друга машин и оборудования (переоценка основных фондов);

Страницы