Оценка и реструктуризация финансовых институтов. Задорин В.И. - 27 стр.

UptoLike

ВУЗ: 

СПбУУиЭ | Магадан

Составители: 

Рубрика: 

27
подхода оценки недвижимого имущества (и любого другого имущества) часто приходится учитывать
сложные денежные потоки. Так, использование кредита может сопровождаться возможностью кредитного
учреждения изменять процентные ставки по кредиту и условия его выплаты. Кроме этого, денежные
потоки (как положительные, так и отрицательные) от использования самой недвижимости могут
существенно зависеть от внешних условий, изменяющихся во времени. Например, производя оценку
гостиницы в городе, в котором постоянно проводится кинофестиваль, необходимо учитывать то, что в дни
проведения фестиваля загрузка рассматриваемой гостиницы (и других гостиниц в городе) будет полной
(артисты, режиссеры, поклонники), при этом цены за номер могут существенно подняться. Величина
дохода от использования гостиницы в период проведения кинофестиваля может в несколько раз
превышать величину доходов от ее использования в остальное время.
Неблагоприятное экологическое состояние окружающей среды, нестабильность политической обстановки
в стране, криминальная обстановка в регионе и другие факторы также могут значительно изменить
(уменьшить) поток дохода от использования объекта недвижимого имущества.
Расчет стоимости недвижимого имущества на основе доходного подхода должен учитывать как
прогнозируемые отклонения от некоторой средней величины в денежных потоках, так и возможное изме-
нение процентных ставок, а, следовательно, и изменение коэффициента капитализации. Только в случае,
когда ситуация на некотором сегменте рынка достаточно стабильна, коэффициент капитализации в
течение прогнозного интервала времени можно считать постоянным. Вышесказанное – аргумент в пользу
того, чтобы использовать метод дисконтирования для неравномерных денежных потоков.
В методе дисконтирования денежных потоков стоимость объекта имущества определяется суммированием
денежных потоков, полученных в каждом из периодов и приведенных к текущему моменту при помощи
ставки дисконта. Стоимость (имеется в виду текущая стоимость, приведенная к определенной дате)
объекта имущества рассчитывается по формуле, основанной на суммировании дисконтированных
денежных величин, соответствующих различным периодам их получения
n
n
N
n
r
FV
PVC
)1(
1
+
Σ==
=
где PV - текущая стоимость суммарного денежного потока за N периодов (стоимость объекта оценки); n -
порядковый номер периода получения денежного потока; FV
n
- денежный поток в n-ый период - будущая
стоимость; r - ставка дисконта.
1.26. Доходный подход к оценке имущества: схема использования метода дисконтированных
денежных потоков
Использование метода дисконтирования денежных потоков производится по ниже приведенной схеме.
Составление прогноза и моделирование денежных потоков (величин)
на весь период функционирования оцениваемого объекта (на так называемый прогнозный период).
Определение реверсионной стоимости - размера выручки от перепродажи объекта в конце периода
владения (в конце прогнозного периода).
Определение ставки дисконта.
Дисконтирование денежных потоков и реверсионной (возвратной) стоимости в текущую стоимость
объекта оценки (на дату оценки).
Итак, подводя итог, можно установить, что ставка дисконта - коэффициент, используемый для расчета
текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем. Кода оценивается

Страницы