Оценка и реструктуризация финансовых институтов. Задорин В.И. - 26 стр.

UptoLike

ВУЗ: 

СПбУУиЭ | Магадан

Составители: 

Рубрика: 

26
В-третьих, в условиях города установление налогов на недвижимое имущество может являться
составным компонентом проводимой городскими властями экономической политики по развитию
деятельности какого-либо вида или каких-либо видов предпринимательства. В этом случае размер налога
для двух объектов недвижимого имущества (например, зданий, близких по физическим параметрам и
далеких по осуществляемой в здании деятельности) может значительно различаться, что приведет к
существенному отличию в определении величины операционных расходов. Из этого следует, что сама суть
и природа операционных расходов и налогов существенным образом различны, что делает некорректным
включение величины уплачиваемых налогов в состав операционных расходов.
1.24. Доходный подход к оценке имущества: определение коэффициента капитализации
Исходной информацией для определения величины коэффициента капитализации является рынок
аналогичных объектов, существующие условия кредитования под залог недвижимого имущества и его
страхования, макроэкономические оценки риска тех или иных инвестиций. Окончательное решение
оценщика о конкретном значении коэффициента капитализации должно основываться на опыте
оценщика, математических расчетах, а также на интуиции оценщика.
Коэффициент капитализации - составная величина, основными компонентами (слагаемыми) которого
являются процентная ставка (обеспечивающая доход на капитал) и ставка (норма) возврата капитала
(обеспечивающая возврат основной суммы). Величина ставки возврата капитала зависит от времени, в
течение которого капитал должен быть возвращен, или от условий продажи объекта по истечении
определенного времени с учетом поправки на изменение стоимости объекта.
Известны несколько математических методов расчета коэффициента капитализации. Наиболее известным
и часто применяемым является метод суммирования (кумулятивного построения), при котором
процентная ставка может быть разбита на четыре компонента: безрисковая ставка; компенсация за риск;
компенсация за низкую ликвидность; компенсация за управление инвестициями.
Безрисковая ставка - ставка процента, установленная по финансовым обязательствам,
гарантированным государством. Применительно к российским условиям в качестве такого обязательства
можно считать облигации внутреннего валютного займа, а в качестве характеристики ставки можно
использовать эффективную доходность облигаций внутреннего валютного займа,
Компенсация за риск, которая в отличие от безрисковых вложений в другие виды инвестиций в
имущество, подвергнута риску, связанному с возможностью утраты или порчи этого имущества, с
политической ситуацией, с изменением законодательства.
Компенсация за низкую ликвидность связана, например с тем, что в отличие от движимого
имущества продажа объекта недвижимого имущества может занять значительное время и потребовать
дополнительных усилий. Для недвижимого имущества некоторых видов (например, старинное строение)
поиск покупателя может растянуться на месяцы, годы, что также должно быть учтено при ее оценке.
Слагаемое, учитывающее необходимую компенсацию за управление инвестициями, возникает
в некоторых случаях при использовании имущества, в особенности недвижимого имущества, что требует
привлечения дополнительных финансовых ресурсов, определенных организационных усилий и может
рассматриваться как дополнительный риск.
1.25. Доходный подход к оценке имущества: метод дисконтирования денежных потоков
Процедура прямой капитализации доходов применима при достаточно регулярных поступлениях
денежных средств. В реальной практике при оценке имущества оценщику при использовании доходного

Страницы