Оценка и реструктуризация финансовых институтов. Задорин В.И. - 24 стр.

UptoLike

ВУЗ: 

СПбУУиЭ | Магадан

Составители: 

Рубрика: 

24
вложенных в объект средств. Возврат средств может быть единовременным, например, в момент
перепродажи, или распределенным во времени, когда основная сумма, вложенная в объект, возвращается
периодическими поступлениями в течение определенного времени. Если инвестор привлекает заемные
средства, то он должен обеспечить выплату основной суммы кредита и процентов по нему. Значение
всех ожидаемых денежных потоков (обусловленных будущими доходами) в данный момент
определяет текущую стоимость объекта оценки.
При использовании доходного подхода применяются математические методы расчетов стоимости денег и
изменения стоимости денег во времени. В рамках доходного подхода основное значение имеет пересчет
будущих денежных поступлений в их нынешнюю (текущую) стоимость. Такой пересчет называется
дисконтированием, а соответствующая процентная ставка - ставкой дисконта. Основной величиной,
используемой в рамках доходного подхода, является доход разных уровней. Вот несколько из них:
потенциальный валовой доход - максимальный доход, который способен приносить собственнику
имущества объект недвижимости в рамках сложившейся на данном сегменте рынка реальной ситуации;
действительный валовой доход - доход, приносимый объектом
недвижимости с учетом реальных потерь, затрат и неполученных по
разным причинам компонентов доходов;
чистый операционный доход - это та часть действительного валового дохода, которая остается после
оплаты всех операционных расходов.
Именно чистый операционный доход остается в распоряжении собственника имущества и определяет его
(имущества) доходность, а, следовательно, и стоимость этого имущества. К операционным расходам
относятся условно-постоянные и условно-переменные расходы, а также резерв на замещение.
К условно-постоянным расходам относятся такие, размер которых не зависит от степени
интенсивности использования объекта (например, коммунальные платежи, арендная плата за землю,
абонентская плата за использование телефоном и др.). К условно-переменным расходам относятся рас-
ходы, размер которых зависит от степени интенсивности использования объекта (например, охрана
объекта, затраты на управление объектом, плата за междугородние переговоры, плата за
электроэнергию и др.).Резервом на замещение являются средства, необходимые для осуществления в
будущем дополнительных инвестиций в объект недвижимости с целью сохранения стабильного уровня
доходов (например, создание резерва на
проведение капитального ремонта, замену сантехнического оборудования). Не следует относить к
операционным расходам амортизационные отчисления, поскольку они являются одним из компонентов
капитала собственника имущества.
1.23. Доходный подход к оценке имущества: метод прямой (линейной) капитализации
Если ежегодный доход от использования имущества в течение определенного времени поддается
корректному прогнозу и не ожидается его значительных отклонений от прогнозируемого постоянного
значения, то для капитализации дохода в стоимость имущества применяется метод прямой (линейной)
капитализации по формуле:
С =ЧОД/К
,
где С - стоимость объекта имущества; Ч0Д - доход (чистый операционный доход); К - коэффициент
капитализации дохода.
Коэффициент капитализации в этой ситуации учитывает доход на капитал и возврат капитала. Основной

Страницы