Оценка и реструктуризация финансовых институтов. Задорин В.И. - 22 стр.

UptoLike

ВУЗ: 

СПбУУиЭ | Магадан

Составители: 

Рубрика: 

22
1.20. Затратный подход к оценке стоимости имущества: область применения
Затратный подход к оценке стоимости имущества (рассмотрим на примере строительства здания) основан
на предположении о том, что затраты на строительство и затраты на приобретение участка, его подготовку
к строительству являются приемлемым ориентиром при определении стоимости недвижимого имущества.
Однако следует учитывать, что
затраты на создание объекта не всегда являются эквивалентом его ры-
ночной стоимости (практически никогда не совпадают), поэтому сфера применения затратного подхода в
достаточной степени специфична.
Область применения затратного подхода к оценке имущества в соответствии с «Законом об оценочной
деятельности» принципиально не ограничивается, но в практике профессиональных оценщиков
применяется в тех случаях, когда оценка объекта затруднена из-за отсутствия достаточной информации
для применения других подходов(рыночного или доходного). Он более пригоден для оценки
специализированных зданий (школ, больниц, вокзалов, сооружений инженерной и коммуникационной
инфраструктуры и т.п.), так как такие объекты, как правило, не способны приносить доход, а информация
об их продажах отсутствует
.
Затратный подход широко используется при страховании, так как страховая сумма, страховой
взнос, страховое возмещение исходят из затрат страхователя. При исчислении установленных
законодательством налогов и сборов и при переоценке основных фондов предприятий нет лучшего, чем
затратный, подход.
1.21. Затратный подход к оценке стоимости имущества: учет износа имущества
В рамках затратного подхода рассчитывают величину износа имущества, как разницу между
затратами на воспроизводство (или замещение) объекта на дату оценки и текущей стоимостью улучшений.
Износ начинается с момента создания имущества и продолжается в течение всего времени его
использования до самого окончания срока службы.
Термины «износ» и «амортизация» часто употребляются как синонимы, однако необходимо иметь в
виду, что их смысл, вкладываемый оценщиками, отличается от того смысла, который эти термины имеют
в бухгалтерской отчетности (регулярные денежные отчисления на восстановление различных частей
имущества.
Износ имущества подразделяется на устранимый и неустранимый. Под это понятие
вкладывается экономическая целесообразность проведения работ по устранению износа и его последст-
вий, а не в физический смысл, как возможность или невозможность провести конкретные ремонтные
работы с имуществом. Устранимым износ считается в том случае, если затраты на исправление
дефектов меньше, чем увеличение стоимости объекта, вызванное этими исправлениями. Неустранимым
является износ, затраты на исправление которого превосходят увеличение стоимости объекта.
С понятием «износ» тесно связано понятие «возраст» объекта недвижимости.
Различают: хронологический (физический, фактический) возраст - продолжительность
существования объекта с момента создания имущества до момента оценки этого объекта; эффективный
(экономический) возраст, который численно равен хронологическому возрасту, умноженному на
коэффициент, значение которого определяется величиной износа объекта. Если значение этого
коэффициента больше единицы, износ объекта превышает нормальный; меньше единицы - ниже
нормального; нормальный износ - некоторый средний износ, типичный для объектов сходного типа.
Типичный срок экономической жизни объекта недвижимости - некоторое среднее значение
интервала времени, в течение которого имущество данного вида может использоваться в соответствии с
его целевым назначением и удовлетворять требованиям, предъявляемым к его основным характеристикам

Страницы