Оценка и реструктуризация финансовых институтов. Задорин В.И. - 20 стр.

UptoLike

ВУЗ: 

СПбУУиЭ | Магадан

Составители: 

Рубрика: 

20
3) расчет стоимости объекта имущества и оценка точности полученного результата;
4) подготовка заключения о стоимости оцениваемого объекта ( составление отчета об оценке).
Сбор нужной информации о ценах реальных сделок - трудная проблема для оценщика. Если для одних
сегментов рынка такая информация является открытой и общедоступной, то для других доступ к
информации существенно ограничен, а для третьих такой информации может не быть совсем либо объем
такой информации недостаточен. Только в том случае, когда оценщик уверен, что в его распоряжении
находятся действительные данные о реальных сделках, он может использовать их в своем анализе и при
последующих расчетах стоимости оцениваемого объекта. При этом необходимо учитывать, что в реальной
практике стороны, участвующие в сделке, часто по различным причинам скрывают истинную цену сделки,
стараясь занизить или, в некоторых случаях, завысить эту величину. Данные о стоимости объекта,
предоставляемые, например, бюро технической инвентаризации, которые являются обязательным
условием сделки с недвижимым имуществом, также не отражают действительного положения, ибо при
определении текущей (т.е. приведенной к дате оценки имущества) стоимости объекта, не учитывается
полностью рыночная инфраструктура.
Изложенные выше частные принципы оценки имущества выливаются, в конечном счете, в
обобщающий оценочный принцип наилучшего использования, как концептуальную основу оценки
стоимости для всех подходов к оценке имущества.
Необходимо, чтобы исходная информация, которую использует оценщик, соответствовала следующим
основным критериям:
- стороны, участвующие в сделке, имеют достаточное представление о данном сегменте рынка;
- стороны сделки не связаны между собой какими-либо отношениями, которые могут повлиять на
цену сделки;
- данные о цене сделки получены от лица, не заинтересованного в ее искажении.
Однако необходимо сделать следующую оговорку: если информация о ценах возможных или реальных
сделок не соответствует перечисленным критериям, то это еще не значит, что она не может быть
использована.
1.18. Рыночный (сравнительный) подход к оценке имущества (бизнеса): использование валового
рентного множителя в сравнительном подходе к оценке имущества
Валовой рентный множитель - отношение стоимости имущества к валовому доходу,
приносимому за счет использования этого имущества. Это – не только потенциальный валовой доход,
который объект имущества теоретически способен приносить при 100%-ном использовании, но так же и
действительный валовой доход, который реально приносит объект имущества с учетом неполного
использования и иных естественных потерь.
Например, инвестор, занимающийся ресторанным бизнесом, будет вкладывать средства в
приобретение конкретного ресторана только тогда, когда соотношение вложенных средств и дохода будет
примерно таким же, как и для других таких объектов. При этом не важно - на десять или на сто мест
данный ресторан. С течением времени для каждого вида недвижимости (кроме той, которая вообще не
способна приносить доход) складывается соответствующее значение валового рентного множителя.
Следовательно, если оценщику известен валовой годовой доход от оцениваемого объекта и значение
валового рентного множителя, то, умножив одно на другое, он может получить стоимость объекта
недвижимости.

Страницы