Оценка и реструктуризация финансовых институтов. Задорин В.И. - 21 стр.

UptoLike

ВУЗ: 

СПбУУиЭ | Магадан

Составители: 

Рубрика: 

21
Оценка валового годового дохода может быть получена из анализа функционирования
оцениваемого объекта до момента оценки или из анализа доходности аналогичных объектов, а численное
значение валового рентного множителя оценщик может получить, сопоставляя цены продаж аналогичных
объектов и их доходность.
Формула расчета стоимости имущества с использованием валового рентного множителя имеет
вид:
С = ВД х ВРМ, где
С - стоимость объекта имущества; ВД - валовой доход; ВРМ - валовой рентный множитель.
Недостаток метода использования валового рентного множителя заключается в том, что он не
учитывает операционные расходы, то есть расходы на обеспечение функционирования объекта, а так же
возможные потери конкретного объекта в сборе поступающих платежей (например, арендной платы, если
речь идет о недвижимом имуществе), а также различие в рисках вложения капитала в сопоставимые
объекты.
Преимущества метода. Во-первых, использование этого метода позволяет оценщику оперативно
получить приближенную оценку стоимости объекта имущества, а также спрогнозировать в среднем
доходность имущества того или другого вида.
Во-вторых, поскольку значение валового рентного множителя уже включает в себя различия
сопоставимых объектов (например, для имущества, потребительская ценность которого меньше, то
меньше, соответственно, и его рыночная стоимость и поступающие платежи), постольку величину
показателя не нужно корректировать в зависимости от различий оцениваемого и сопоставимых объектов.
Итог - суть рыночного подхода к оценке имущества, как анализа информации о недавних сделках
купли-продажи объектов, заключается в том, что можно ориентироваться на объекты, по своим
характеристикам близких к оцениваемому. Но при этом, исследуя различия между оцениваемым объектом и
сопоставимыми с ним, оценщик должен внести соответствующие поправки в цены сопоставимых, проверить
качество полученной информации, сделать окончательный вывод о стоимости оцениваемого объекта и
точности своего вывода.
1.19. Рыночный (сравнительный) подход к оценке имущества (бизнеса): метод сравнения продаж
Метод сравнения продаж основан на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими подобными ему
объектами (объектами-аналогами), которые были недавно проданы при условии наличия достоверных данных.
В основе этого метода лежат: принцип спроса и предложения; принцип замещения; принцип пропор-
циональности; принцип зависимости (внешнего влияния).
Для тех объектов, которые часто продаются и покупаются, метод сравнения продаж является наиболее
приемлемым.
Преимущества метода сравнения продаж: он наиболее прост, статистически обоснован, при этом
допускается применение методов корректировки величин стоимости объектов-аналогов. С его помощью
обеспечивается получение данных для применения в других подходах к оценке имущества.
Недостатки метода сравнения продаж: требует присутствия активно развитого сегмента рынка имущества
данного вида; сравнительные данные не всегда доступны; требует внесения большого количества поправок
(корректировок), которые могут оказывать влияние на достоверность результатов; основан на прошлых
событиях; не принимаются в расчет будущие ожидания.

Страницы