Оценка и реструктуризация финансовых институтов. Задорин В.И. - 23 стр.

UptoLike

ВУЗ: 

СПбУУиЭ | Магадан

Составители: 

Рубрика: 

23
(доходность, потребительские свойства и др.). Величина типичного срока экономической жизни может
быть определена на основании достаточного числа статистических данных.
Физический износ (физическое ухудшение) имущества отражает изменение физических свойств
со временем. Для недвижимого имущества износ данного вида соответствует расходам, которые
включают все необходимые расходы по текущему ремонту, которые добросовестный собственник
недвижимости должен выполнить на дату оценки для максимизации прибыли (или минимизации
убытков) в том случае, если недвижимость продается. Если восстановленные элементы вносят вклад в
увеличение рыночной стоимости объекта и такое увеличение покрывает издержки на их восстановление,
то износ следует считать устранимым. Таким образом, мерой устранимого физического износа являются
издержки восстановления. Неустранимый физический износ – позитивные, приносящие увеличение
стоимости, изменения свойств имущества невозможны.
Функциональный износ (функциональное, или моральное, устаревание) может возникать из-за
того, что функциональное назначение объекта, его частей не в полной мере соответствуют современным
требованиям потребителей.
Внешний износ (экономическое устаревание) - это снижение стоимости объекта, вызванное
внешними факторами, главным образом экономического или политического характера. В числе таких
факторов: изменения в законодательстве; нестабильность политики государства; изменение
транспортных систем, занятости населения данного региона, экономической ситуации; изменение
природных условий; конкуренция на соответствующем сегменте рынка. Перечень факторов, которые
могут вызвать внешний износ объекта, является достаточно большим, поэтому в конкретном случае
оценки объекта нужно отбирать и анализировать факторы, оказывающие наибольшее влияние на
стоимость объекта, а также обосновывать их влияние на стоимость объекта.
В оценке имущества известны три основных метода, применяемых для определения меры износа:
метод разбиения на компоненты; метод срока жизни; метод экстракции, или рыночный метод.
На основе использования метода разбиения (речь идет о разбиении имущества на отдельные,
отличающиеся по какому-либо признаку элементы) определяется износ имущества трех видов -
физический, функциональный (моральный) и внешний (экономический). Износ каждого вида
определяется отдельно расчетным путем или путем визуальной экспертной оценки. Физический износ
определяется в процентах путем внешнего осмотра и последующего анализа различных компонентов
объекта оценки. Затем определяется суммарный (накопленный) физический износ. Величина увеличения
стоимости объекта имущества, соответствующая устранимому функциональному износу имущества,
численно равна разности между стоимостью объекта на дату оценки с обновленными элементами взамен
устаревших (изношенных) и стоимостью объекта без этих обновленных элементов. Неустранимый
функциональный износ можно рассчитать, используя процедуру капитализации потерь арендной платы
(вызванных функциональным износом), т.е. как величину потерь от арендной платы при сдаче в аренду
данного имущества, умноженных на валовой рентный множитель арендной платы, характерный для
имущества данного вида, сдаваемого в аренду.
1.22. Сущность доходного подхода к оценке имущества (бизнеса)
Доходный подход к оценке имущества основывается на определении прогнозируемого дохода от
использования имущества. Вкладывая собственные, заемные и привлеченные средства, например, в
объект недвижимого имущества, инвестор ожидает получение прибыли и рассчитывает на возврат

Страницы