Методы оценки объектов недвижимости. Аленичева Е.В. - 5 стр.

UptoLike

ВУЗ: 

ТГТУ | Тамбов

Составители: 

Рубрика: 

ВВЕДЕНИЕ
К недвижимым вещам, иначе называемым недвижимым имуществом или просто недвижимостью,
относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с
землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в
том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и
морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может
быть отнесено и другое имущество. С учетом специфики подготовки студентов строительных специ-
альностей, далее основное внимание уделено основным методам оценки зданий и сооружений.
Оценка стоимости недвижимости – сложный и трудоемкий процесс, состоящий из нескольких эта-
пов:
1) определение проблемы;
2) предварительный осмотр объекта и заключение договора на оценку;
3) сбор и анализ данных;
4) оценка земельного участка;
5) применение трех подходов к оценке стоимости объекта недвижимости;
6) согласование результатов, полученных при различных подходах;
7) подготовка отчета и заключения об оценке;
8) доклад об оценке.
Ниже рассмотрена специфика оценочной деятельности с использованием различных подходов к
оценке стоимости объектов недвижимости.
1 ОСНОВНЫЕ МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Известно несколько десятков методов оценки объектов недвижимости, используемых для различ-
ных видов объектов: зданий, сооружений, земельных участков, квартир и т.д. Выбор того или иного ме-
тода оценки зависит от ряда факторов, в том числе от характера объекта, цели и функции оценки, от
имеющейся в распоряжении эксперта информации.
Если объект недвижимости приносит стабильный доход, наиболее приемлем метод капитализации;
если оценивается квартира и имеется достаточно рыночных данных о фактических продажах аналогич-
ных квартир на жилищном рынке, то для оценки целесообразнее использовать метод прямого анализа
продаж; если объект недвижимости функционирует на "пассивном" секторе рынка недвижимости, оп-
тимальным считается один из методов затратного подхода.
Выбор метода зависит от функции оценки. Если результаты оценки необходимы для страхования
объекта, целесообразнее использовать один из методов затратного подхода. Если результаты оценки
необходимы для того, чтобы инвестировать определенные средства в развитие объекта недвижимости,
лучше использовать один из методов доходного подхода. Цели оценки еще теснее связаны с ее метода-
ми.
Таким образом, выбор метода для оценки объекта недвижимости – сложный, творческий процесс.
Оптимальность выбора существенно зависит от квалификации и практического опыта эксперта-
оценщика. Экспертам рекомендуется определять стоимость объектов недвижимости, применяя как
можно большее число методов оценки, тогда при согласовании результатов оценки, полученных раз-
личными методами, значительно возрастет вероятность получить более точное значение стоимости объ-
екта.
Все методы оценки недвижимости группируются специалистами в три подхода: затратный, доход-
ный и сравнительный (рыночный).
Методы затратного подхода основаны на предположении, что затраты на строительство объекта
(за минусом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объ-
ект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости всего объекта
недвижимости. В группу методов затратного подхода входят четыре основных метода оценки: метод
сравнительной единицы (или метод удельной стоимости), поэлементный, сметный и индексный.

Страницы