Методы оценки объектов недвижимости. Аленичева Е.В. - 6 стр.

UptoLike

ВУЗ: 

ТГТУ | Тамбов

Составители: 

Рубрика: 

Для определения стоимости объектов, приносящих доход, в рамках доходного подхода использу-
ются два основных метода: метод капитализации и метод дисконтирования.
Сравнительный (или рыночный) подход включает в себя два основных метода: метод прямого
сравнительного анализа продаж и метод валового рентного мультипликатора.
Вопросы для самоконтроля
1 Как выбрать метод оценки объекта недвижимости?
2 В чем суть методов затратного подхода к оценке недвижимости?
3 Какие методы оценки входят в состав затратного подхода к оценке недвижимости?
4 Какие методы оценки входят в состав доходного подхода к оценке недвижимости?
5 Какие основные методы оценки входят в состав сравнительного (рыночного) подхода к оценке
недвижимости?
2 СРАВНИТЕЛЬНЫЙ (РЫНОЧНЫЙ) ПОДХОД
К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Наиболее распространенным методом оценки в группе сравнительного подхода является метод
прямого сравнительного анализа продаж. Метод прямого сравнительного анализа продаж (далее –
метод анализа продаж) заключается в анализе фактических сделок купли-продажи объектов недвижи-
мости и сравнении объектов, по которым эти сделки проводились с оцениваемым объектом недвижимо-
сти. Данный метод оценки недвижимости основан на принципе замещения, который гласит: покупатель
не купит объект недвижимости, если его стоимость будет превышать затраты на приобретение на рынке
схожего объекта, обладающего такой же полезностью. Поэтому предполагается, что цены, по которым
на рынке недвижимости состоялись сделки купли-продажи объекта, схожего или аналогичного оцени-
ваемому объекту, отражают его рыночную стоимость.
При использовании метода анализа продаж эксперт-оценщик анализирует сопоставимые объекты
недвижимости, которые были проданы за последнее время в соответствующем секторе рынка недвижи-
мости и делает поправки к цене на различия, которые имеются между оцениваемым и сопоставимыми
объектами недвижимости. В результате этой процедуры определяется продажная цена каждого сопос-
тавимого объекта таким образом, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что
и оцениваемый объект.
Метод прямого сравнительного анализа в наибольшей степени применим к развитым секторам
рынка недвижимости, например к рынку жилья. В рамках сравнительного подхода к оценке недвижи-
мости также применяется метод валового рентного мультипликатора.
2.1 ТЕХНОЛОГИЯ РЕАЛИЗАЦИИ МЕТОДА АНАЛИЗА ПРОДАЖ
При реализации метода анализа продаж последовательно осуществляется несколько этапов: на пер-
вом этапе выявляют недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем рынке; на втором –
осуществляется проверка достоверности информации о сделках; на третьем – вносятся поправки к цене
сопоставимых объектов с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым объектом.
2.1.1 Выявление недавних продаж
сопоставимых объектов недвижимости (1 этап)
Источниками информации о недавних продажах сопоставимых объектов могут быть собственный ар-
хив эксперта-оценщика, банки данных риэлтерских фирм, банки данных нотариальных контор, террито-
риальные органы управления, где осуществляется регистрация сделок купли-продажи и ведется реестр
собственников объектов недвижимости, публикации в периодической печати о состоявшихся сделках
купли-продажи объектов недвижимости и другие источники.
2.1.2 Проверка достоверности информации о сделках (2 этап)

Страницы