Методы оценки объектов недвижимости. Аленичева Е.В. - 8 стр.

UptoLike

ВУЗ: 

ТГТУ | Тамбов

Составители: 

Рубрика: 

где а, с, ..., n – положительные или отрицательные поправочные коэффициенты.
Y
с
= А + b + с + ... + n, (3)
где А – некая базовая величина; b, с, ..., n – различные поправочные коэффициенты.
Y
с
= А (100 + b + с + ... + n), (4)
где А – базовая величина; b, с, ..., n – поправочные коэффициенты в процентах. Каждый из этих коэф-
фициентов может быть применен к базовой величине А независимо друг от друга.
Расчет стоимости элемента, для которого необходима поправка. Данный способ определения
величины поправки часто применяется при недостатке рыночной информации о сделках купли-продажи
недвижимости. Стоимость создания элемента определяется за вычетом износа, в основном функцио-
нального старения данного элемента.
2.1.4 Процесс внесения поправок
в цены продаж сопоставимых объектов
Виды поправок. Корректировка цен сопоставимых объектов может осуществляться с помощью
поправок в рублях (долларах), в процентах, в форме общей группировки и кумулятивных процентных.
Рублевые (долларовые) поправки – это суммы, прибавляемые (или вычитаемые) к продажной цене
каждого сопоставимого объекта недвижимости.
Процентные поправки применяются тогда, когда трудно определить точные значения поправок в
денежном выражении. Обычно процентные выражения используются при поправках на время (между
датой оценки и датой продажи), на особенности финансирования сделки и местоположение. При необ-
ходимости процентные поправки легко могут быть преобразованы в рублевые (долларовые).
Поправка в форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где
имеется большое число продаж. Большое число сделок по относительно сопоставимым объектам позво-
ляет сузить рыночный разброс цен и не производить отдельные поправки, а сравнивать объект недви-
жимости в целом.
Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных
процентных поправок.
Единицы сравнения – это единицы измерения сопоставимого и оцениваемого объектов недвижи-
мости (например, 1 м
2
общей площади, 1 м
3
, 1 квартира, 1 га, 1 сотка, 1 лот и т.д.). Некоторые виды не-
движимости сравнивают по цене в расчете на единицу, приносящую доход.
Часто для сравнения объектов недвижимости применяют отношение дохода к продажной цене и
обратное ему отношение. В этом случае единицей сравнения является либо валовой рентный мультип-
ликатор GRM (другое название – валовой мультипликатор дохода), либо общий коэффициент капита-
лизации. Валовой рентный мультипликатор – это отношение продажной цены к доходу от этой недви-
жимости в виде потенциальной или действительной валовой выручки.
Общий коэффициент капитализации – это основной коэффициент, используемый в методе капита-
лизации дохода, его значение равно величине, обратной значению валового рентного мультипликатора.
Процесс внесения поправок. Внесение поправок в цены продаж сопоставимых объектов осущест-
вляется после того, как все элементы сравнения между сопоставимыми и оцениваемыми объектами оп-
ределены и различия оценены либо в процентах, либо в рублях (долларах).
Если сравниваемый элемент в сопоставимом объекте лучше, чем в оцениваемом объекте, то по-
правка берется со знаком "–" (отрицательная поправка), если сравниваемый элемент в сопоставимом
объекте хуже, чем в оцениваемом, то поправка берется положительная, т.е. со знаком "+".
Последовательность внесения поправок. Если поправки к цене сопоставимых объектов выраже-
ны в рублях или долларах, то неважно, в какой последовательности они будут вноситься. Если же по-
правки выражены в процентах, то последовательность их внесения будет влиять на стоимость оцени-
ваемого объекта. Первая поправка, выраженная в процентах, умножается на цену продажи сопостави-
мого объекта. Вторая процентная поправка умножается на скорректированную цену, а не на первона-

Страницы