Методы оценки объектов недвижимости. Аленичева Е.В. - 10 стр.

UptoLike

ВУЗ: 

ТГТУ | Тамбов

Составители: 

Рубрика: 

ландшафт ный (–6000) точный
(0)
точный
(0)
Финансиро-
вание
рыночное
рыноч-
ное (0)
льготное
(–15 000)
рыноч-
ное (0)
Местополо-
жение
– схожее схожее
лучшее
(–18 000)
Уточненная
продажная
цена
603 000 757 500 447 000
Число квар-
тир
22 26 32 18
Цена одной
квартиры
(уточненная)
23 192 23 672 24 833
Средняя уточненная
цена квартиры
23 899
Уточненная средневзве-
шенная цена квартиры
23 722
2.2 РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ
С ПОМОЩЬЮ ВАЛОВОГО РЕНТНОГО МУЛЬТИПЛИКАТОРА
Этот способ расчета относится к рыночным способам оценки арендуемого объекта недвижимости,
приносящего доход. Расчет стоимости объекта с помощью валового рентного мультипликатора осуще-
ствляется в следующей последовательности:
1) определяется годовая арендная ставка для данного объекта;
2) рассчитывается оптимальный для данного сектора рынка валовой рентный мультипликатор
(GRM) исходя из рыночных данных последних продаж сопоставимых объектов недвижимости;
3) умножается годовая арендная ставка для оцениваемого объекта на оптимальный валовой рент-
ный мультипликатор, рассчитанный на базе сопоставимых объектов.
Применение в оценке GRM удобно: не производится корректировка цен на различия, имеющиеся
между сопоставимыми и оцениваемым объектами. Подразумевается, что если между сопоставимыми
объектами и оцениваемым объектом имеются различия, то они отражены в продажной цене и в размере
годовой арендной ставки. Данный метод оценки объектов недвижимости прост и удобен на практике,
особенно в российских условиях, когда непросто отыскать рыночную достоверную информацию о
сделках купли-продажи.
Однако имеются и ограничения по использованию данного метода оценки.
1 Оцениваемый объект должен находиться в таком секторе рынка недвижимости, в котором регу-
лярно продаются и покупаются сопоставимые объекты на основе их валовой выручки.
2 Поскольку корректировка составляющих валового рентного мультипликатора не производится,
метод считается недостаточно чувствительным к разнице в рисках, нормах возврата капитала и в чис-
тых доходах между сопоставимыми и оцениваемым объектами.
Пример расчета стоимости объекта недвижимости с помощью валового рентного мультипли-
катора. Исходные данные см. табл. 2. Кроме того, потенциальная валовая рента для дома № 1 составила
100 000 долл., для дома № 2 – 12 900 долл., для дома № 3 – 73 500 долл. Потенциальная валовая рента
для объекта оценки составила 95 000 долл. Расчеты приведены в табличной форме (см. табл. 4).
Среднее значение валового рентного мультипликатора 5,977.
Тогда 95 000 долл. × 5,977 = 567 815 долл., что составляет стоимость оцениваемого жилого дома.
4 Расчет стоимости с помощью валового рентного мультипликатора
Сопоста-
вимый объ-
ект
Продажная
цена, долл.
Потенциальная
валовая рента,
Валовый рент-
ный

Страницы