Методы оценки объектов недвижимости. Аленичева Е.В. - 9 стр.

UptoLike

ВУЗ: 

ТГТУ | Тамбов

Составители: 

Рубрика: 

чальную цену. Эта последовательность действий продолжается до тех пор, пока не будут внесены все
поправки.
Строгой последовательности внесения поправок не существует, однако, например, Институт оценки
США рекомендует следующую последовательность внесения поправок: 1) состав имущественных прав;
2) условия финансирования; 3) условия продажи; 4) время; 5) местоположение; 6) физические характе-
ристики.
Согласование данных при использовании метода анализа продаж Итоговая величина стоимости
оцениваемого объекта недвижимости получается в результате согласования скорректированных цен
продаж сопоставимых объектов. В практике оценки итоговая величина оцениваемого объекта чаще все-
го рассчитывается как средневзвешенная величина скорректированных цен сопоставимых объектов.
Пример расчета стоимости объекта недвижимости методом анализа продаж. Необходимо оп-
ределить стоимость 22-квартирного жилого дома. Имеется рыночная информация о трех недавних про-
дажах сопоставимых жилых домов, имеющих сходные размеры и планировочные решения квартир (см.
табл. 2).
2 Основные исходные данные по сопоставимым объектам
Сопоставимый объект Продажная цена, долл. Число квартир
Дом № 1 600 000 26
Дом № 2 750 000 32
Дом № 3 450 000 18
Сопоставимый объект № 1 наиболее близок по своим удобствам и местоположению к объекту
оценки, однако его ландшафт лучше, и это отличие оценено в 6000 долл. Мусоропровод объекта № 1
такой же, как и у оцениваемого объекта, его стоимость составляет 15 000 долл. Объект № 1 продан три
месяца назад.
Объект № 2 также имеет мусоропровод; объект продан шесть месяцев назад при благоприятных ус-
ловиях финансирования, которые добавили к цене 15 000 долл. по сравнению с обычными условиями
финансирования.
Сопоставимый объект № 3 находится в двух кварталах от автобусной остановки, тогда как оцени-
ваемый объект – в 8 кварталах. Считается, что каждый лишний квартал от автобусной остановки отни-
мает 3000 долл. от цены объекта. Объект № 3 продан два дня назад. У него нет мусоропровода. Темпы
роста цен на данный вид недвижимости на местном рынке составили 0,5 % в месяц.
Внесение поправок осуществляется табличным способом. Конкретные расчеты приведены в табл. 3.
Откорректированные цены на квартиры колеблются от 23 192 до 24 833 долл.; поскольку жилой дом
№ 1 близок по своим характеристикам к оцениваемому дому по размерам, местоположению и условию фи-
нансирования, а также поскольку корректировка его цены требует немногих поправок, ему был придан наи-
больший вес (равный двум) при согласовании результатов и определении итогового значения ((23 192 × 2 +
23 672 + 24 833) / 4 = 23 722). Таким образом, стоимость оцениваемого объекта составила 521 884 долл.
3 Внесение поправок при определении стоимости оцениваемого объекта (в долл.)
Сопоставимый объект
Характери-
стика
Оцени-
ваемый
объект
№ 1 № 2 № 3
Продажная
цена
? 600 000 750 000 450 000
Дата продажи сейчас
1,5 %
(+9000)
3 %
(+22 500)
0
Мусоропро-
вод
есть есть (0) есть (0)
нет (+15
000)
Окружающий достаточ- лучший доста- доста-

Страницы