Методы оценки объектов недвижимости. Аленичева Е.В. - 11 стр.

UptoLike

ВУЗ: 

ТГТУ | Тамбов

Составители: 

Рубрика: 

долл.
мультиплика-
тор
Дом № 1 600 000 100 000 6,00
Дом № 2 750 000 129 000 5,81
Дом № 3 450 000 73 500 6,12
2.3 РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ
С ПОМОЩЬЮ ОБЩЕГО КОЭФФИЦИЕНТА КАПИТАЛИЗАЦИИ
Этот способ расчета стоимости объектов недвижимости (относится к рыночным методам оценки
объекта, приносящего доход, и входит в состав метода анализа продаж) основан на прямой капитализа-
ции дохода, полученного от эксплуатации данного объекта. Прямая капитализация определяется приве-
дением ожидаемой прибыли от эксплуатации оцениваемого объекта к текущей стоимости путем деле-
ния ее на общий коэффициент капитализации. При этом общий коэффициент капитализации отражает
преобладающее соотношение между прибылью и продажной ценой для сопоставимых объектов, про-
данных на рынке.
Использование данного способа оценки объектов недвижимости позволяет исключить недостатки,
присущие способу валового рентного мультипликатора, так как в данном способе отбираются сопоста-
вимые объекты, характеризующиеся потоками доходов, схожими по риску и продолжительности с по-
токами доходов оцениваемого объекта.
Пример расчета стоимости объекта недвижимости с помощью общего коэффициента капита-
лизации. Определить стоимость магазина, ожидаемая годовая прибыль от которого 63 000 долл. Ин-
формация об объектах-аналогах и расчетные данные приведены в табл. 5.
Средний коэффициент капитализации равен 0,111. Тогда стоимость оцениваемого магазина соста-
вит 63 000 / 0,111 = 567 568 долл.
5 Расчет стоимости с помощью общего коэффициента капитализации
Сопостави-
мый объект
Прибыль,
П
Продажная
цена, С
Коэффициент
капитализации,
П/С
Магазин № 1 71 000 600 000 0,118
Магазин № 2 82 000 750 000 0,109
Магазин № 3 47 500 450 000 0,106
Вопросы и задания для самоконтроля
1 В чем суть метода прямого анализа продаж?
2 Опишите технологию реализации метода прямого анализа продаж. Какие способы определения
величины поправок применяются при реализации метода анализа продаж?
3 Какие виды поправок используются при реализации метода анализа продаж?
4 Какие элементы сравнения используются при реализации метода анализа продаж?
5 Что такое валовой рыночный мультипликатор?
6 Определите значение поправки на наличие гаража, используя при этом метод парных продаж, на
основании исходных данных (см. табл. 6).
6 Исходные данные
Номер пары
Объект
1 2 3 4 5
Дом с гара-
жом
120
000
115
500
90 000
135
000
85 000

Страницы