Методы оценки объектов недвижимости. Аленичева Е.В. - 13 стр.

UptoLike

ВУЗ: 

ТГТУ | Тамбов

Составители: 

Рубрика: 

объектов недвижимости для налогообложения прибыли. Часто величиной полной стоимости замещения
пользуются для определения верхнего предела стоимости оцениваемого объекта, поскольку опытный
покупатель не станет платить за существующее здание столько же, сколько он затратит на постройку
нового и прогрессивного здания с аналогичной полезностью. Исключением из этого правила могут быть
случаи, когда покупатель не имеет времени ждать, пока будет построено новое здание, либо когда по-
купатель желает избежать рисков, связанных с застройкой нового объекта.
Затратный подход применяется в следующих случаях:
• при технико-экономическом обосновании нового строительства;
• при выборе наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка;
• при выборе профиля объекта недвижимости;
• при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных различными методами;
• при оценке зданий специального назначения;
• при оценке объектов недвижимости в "пассивных" секторах рынка;
• для страхования.
3.1 ТЕХНОЛОГИЯ ПРИМЕНЕНИЯ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА
Реализация затратного подхода к оценке недвижимости предполагает осуществление следующих
этапов.
1 Определяется стоимость земельного участка, на котором находится объект недвижимости.
2 Рассчитывается стоимость замещения или восстановительная стоимость объекта недвижимости.
В отчете по оценке обязательно надо указать, какая из этих двух стоимостей определена.
3 Рассчитываются все виды износа объекта недвижимости: физический, функциональный и внеш-
ний.
4 Общий износ объекта недвижимости вычитается из затрат на его воспроизводство или замеще-
ние. Получается стоимость объекта недвижимости за минусом износа.
5 Рассчитывается общая стоимость объекта недвижимости и земельного участка путем суммиро-
вания этих стоимостей.
3.1.1 Определение стоимости земельного участка (этап 1)
Существуют различные методы оценки рыночной стоимости земельных участков под жилищное
строительство.
Метод сопоставимых продаж заключается в сопоставлении и сравнении данных по аналогичным
свободным участкам, которые были проданы за последнее время, и внесении поправок в цены продаж.
Необходимо знать, что часто публикуемые в периодической печати цены на земельные участки – это
так называемые цены продавца, т. е. завышенные цены; недостаточно характерны для рынка также це-
ны, по которым землю продает местная администрация. Эти участки обычно больших размеров, и в свя-
зи с этим на их цены делается значительная скидка.
Сопоставление и сравнение оцениваемого земельного участка с сопоставимыми свободными участ-
ками осуществляются по двум компонентам: а) по элементам сравнения; б) по единицам сравнения.
Элементами сравнения являются шесть факторов: 1) условия финансирования сделки; 2) условия
продажи; 3) время продажи; 4) местоположение; 5) физические характеристики; 6) характеристики до-
хода, получаемого с земельного участка.
Если раньше применялось множество способов внесения поправок в цены сопоставимых продаж, то
с момента принятия Положения о Едином отчете по оценке жилья появились стандарты оценки жилья.
Согласно Положения, эксперт-оценщик должен сравнивать продажи по трем недавним продажам объ-
ектов недвижимости, наиболее сходных и близко расположенных к оцениваемому объекту. Поправки
делаются в денежном выражении. Если какой-либо элемент в сопоставимой продаже превосходит по
качеству или более удобен, чем в оцениваемом объекте, то делается минусовая поправка (–), которая
снижает стоимость этого объекта оценки, и наоборот. Поправки делаются к цене продажи сопос-
тавимого объекта, с которым сравнивается оцениваемый объект.
При внесении поправок в денежном выражении последовательность их внесения не имеет значения.
Однако при внесении процентных поправок последовательность их внесения важна, так как последую-

Страницы