Методы оценки объектов недвижимости. Аленичева Е.В. - 15 стр.

UptoLike

ВУЗ: 

ТГТУ | Тамбов

Составители: 

Рубрика: 

Физический износ. Отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем
(например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ бывает двух типов: первый возни-
кает под воздействием эксплуатационных факторов, второй – под воздействием естественных и при-
родных факторов.
Существует четыре основных метода расчета физического износа зданий: экспертный, стоимост-
ной, нормативный (или бухгалтерский) и метод расчета срока жизни здания.
Процент физического износа объекта, оцениваемого экспертным методом, определяется на осно-
вании Правил оценки физического износа жилых зданий. Сроки службы зданий в целом зависят от дол-
говечности его составляющих. Физический износ элементов здания рассчитывается как произведение
удельного веса конструктивного элемента здания и процента износа этого элемента, разделенное на 100.
Физический износ всего здания определяется как средневзвешенная величина по всем элементам зда-
ния. Экспертный метод определения физического износа обычно применяется при инвентаризации объ-
ектов недвижимости.
Существует устранимый и неустранимый физические износы. Устранимый физический износ
предполагает, что затраты на текущий ремонт меньше, чем добавленная при этом стоимость объекта.
Неустранимым физический износ считается тогда, когда затраты на исправление дефекта превосходят
стоимость, которая при этом будет добавлена к объекту. Все элементы здания подразделяются на две
категории: долговременные (фундаменты, стены, перекрытия и т.д.) и быстроизнашивающиеся (кровля,
декоративная отделка, окраска и прочие, т.е. те элементы, которые можно отремонтировать (восстано-
вить) при текущем ремонте).
Стоимостный метод предусматривает определение затрат на воспроизводство элементов здания.
Путем осмотра определяется процент износа каждого элемента здания, который затем переводится в
стоимостное выражение. Более точный, скорректированный стоимостный расчет физического износа
получается, когда процент износа определяется как средневзвешенная величина.
Нормативный (или бухгалтерский) метод определения физического износа строений предполагает
использование Единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление основных фон-
дов.
При использовании метода расчета срока жизни здания применяются ряд терминов.
Срок экономической жизни – это время, в течение которого объект можно использовать, извлекая
прибыль. В этот период улучшения вносят вклад в стоимость объекта; срок экономической жизни объ-
екта заканчивается, когда производимые улучшения не вносят вклада в стоимость объекта вследствие
его общего устаревания.
Срок физической жизни объекта – это период, когда здание существует и в нем можно жить или
работать. Срок физической жизни заканчивается, когда объект сносится.
Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида, технического состояния, экономических
факторов, влияющих на стоимость объекта. Эффективный возраст – это возраст, который соответствует
физическому состоянию объекта и учитывает возможность его продажи. Если после капитального ре-
монта кирпичный дом, которому 80 лет, выглядит так, как если бы ему было 15 лет, то эффективный
возраст этого дома составит 15 лет.
Хронологический возраст – это период, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты
оценки.
Срок оставшейся экономической жизни здания составляет период от даты оценки до конца эконо-
мической жизни объекта. Этот период обычно используется экспертом-оценщиком для оценки будущих
доходов. Ремонт и модернизация объекта увеличивают срок оставшейся экономической жизни.
Нормативный срок службы (или типичный срок физической жизни) – это определенный норматив-
ными актами срок службы зданий и сооружений.
Взаимосвязь между износом, восстановительной стоимостью, эффективным возрастом и типичным
сроком экономической жизни выражается соотношением
И / ВС = ЭВ / ТС
э.ж.
, (5)
где И – износ; ВС – восстановительная стоимость; ЭВ – эффективный возраст; ТС
э.ж.
– типичный срок
экономической жизни.

Страницы