Методы оценки объектов недвижимости. Аленичева Е.В. - 14 стр.

UptoLike

ВУЗ: 

ТГТУ | Тамбов

Составители: 

Рубрика: 

щие процентные поправки вносятся к каждой предыдущей, уже скорректированной величине цены со-
поставимой продажи.
Согласование скорректированных цен сопоставимых продаж земельных участков осуществляется
путем расчета средневзвешенной величины по имеющимся скорректированным ценам. Веса по элемен-
там сравнения придаются самим экспертом-оценщиком, исходя из собственного опыта и конкретной
оценочной ситуации.
Метод соотнесения (метод переноса) состоит в разделении общей цены продажи сопоставимого
комплекса, включающего объект недвижимости и земельный участок, на две составляющие – цену зда-
ния и цену земельного участка. Причем эксперт-оценщик оценивает сначала стоимость здания и других
сооружений, находящихся на этом участке, а затем из общей цены имущественного комплекса вычитает
стоимость зданий и сооружений и получает стоимость земельного участка.
Иногда для приблизительных прикидок цены земельного участка можно исходить из того, что доля
издержек на приобретение земли под жилищное строительство в среднем составляет 35 % (для неосво-
енных участков – 15 %).
Метод капитализации земельной ренты заключается в капитализации доходов, полученных за
счет арендных платежей. Этот метод в российских условиях использовать затруднительно ввиду отсут-
ствия земельного арендного рынка.
Метод "остаток для земли" отличается от метода капитализации земельной ренты лишь тем, что
доход, который капитализируется, рассчитывается исходя из доли прибыли, полученной с учетом наи-
лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка и объекта недвижимости, постро-
енного на нем. В данном случае имеется в виду доля прибыли, отнесенная к земельному участку.
Метод развития (освоения) земельного участка используется, когда необходимо определить
стоимость участка, пригодного для разбиения на отдельные индивидуальные участки.
3.1.2 Определение восстановительной стоимости или
стоимости замещения объекта недвижимости (этап 2)
Существует четыре способа определения восстановительной стоимости или стоимости замещения
объекта недвижимости.
Метод сравнительной единицы (или метод удельной стоимости) заключается в том, что скоррек-
тированная стоимость выбранной для расчета единицы измерения умножается на число единиц оцени-
ваемого объекта недвижимости. При этом единицами измерения могут быть 1 м
2
, 1 м
3
, 1 место и т.д. Это
наиболее простой способ определения стоимости объекта, если имеется информация об удельной стоимо-
сти аналогичных объектов.
Поэлементный метод расчета стоимости объекта заключается в определении удельной стоимости
единицы измерения объекта или всего объекта, исходя из поэлементных затрат (затраты на материалы,
рабочую силу, на производство земляных, монтажных, отделочных работ и т.д.). Этот метод называется
также методом разбивки на компоненты.
Сметный метод оценки объекта заключается в составлении объектных и сводных смет строитель-
ства, как если бы он застраивался вновь. Это наиболее трудоемкий метод определения стоимости объ-
екта, но он может быть значительно облегчен, если для оцениваемого объекта сохранились старые сме-
ты, по которым этот объект строился. В любом случае при использовании данного метода эксперту-
оценщику, как правило, необходима помощь специалиста-сметчика.
Индексный метод оценки сводится к определению восстановительной стоимости объекта путем
умножения его балансовой стоимости на определенный индекс. Индексы для переоценки основных
фондов периодически утверждаются Правительством РФ и публикуются в печати.
3.1.3 Определение износа объекта недвижимости (этап 3)
Износ – это уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными причинами.
При затратном подходе износ используется, чтобы учесть различия в характеристиках нового объекта и
реально оцениваемого объекта недвижимости. Существует три вида износа: физический, функциональ-
ный (или моральный) и внешний (или экономический).

Страницы