Методы оценки объектов недвижимости. Аленичева Е.В. - 12 стр.

UptoLike

ВУЗ: 

ТГТУ | Тамбов

Составители: 

Рубрика: 

Дом без гара-
жа
98 000 96 000 69 500
117
000
71 000
7 Определите стоимость объекта недвижимости, если 1 м
2
общей площади стоит 18 000 р., а пло-
щадь квартиры составляет 95 м
2
. (При решения используйте формулу (1)).
8 Определите стоимость объекта недвижимости (см. задание 7), если дополнительно известно, что
объект стоит на 20 000 р. больше из-за прекрасного состояния, но на 13 000 р. меньше из-за расположе-
ния в неблагоприятной с экологической точки зрения зоне. (Для решения используйте формулу (2)).
9 Базовая рыночная стоимость объекта недвижимости 1700 тыс. р. Эксперт-оценщик считает, что
оцениваемая недвижимость на 3 % лучше по своему состоянию, но на 2 % хуже из-за ее местоположе-
ния. Определите стоимость объекта недвижимости, используя формулу (4).
10 Определите стоимость объекта оценки методом анализа продаж на основании исходных данных
(см. табл. 7).
7 Исходные данные
Показатели
Ана-
лог
№ 1
Ана-
лог
№ 2
Ана-
лог
№ 3
Ана-
лог
№ 4
Ана-
лог
№ 5
Ана-
лог
№ 6
Ана-
лог
№ 7
Объ-
ект
оцен
ки
Цена про-
дажи
42
000
59
000
56
000
45
000
77
000
57
000
76
000
?
Гараж нет нет есть есть нет нет есть есть
Сауна нет есть нет нет есть нет есть есть
Экология хор. хор. уд. хор. отл. хор. хор. хор.
Планиров-
ка
улуч
ш.
улуч
ш.
хор.
улуч
ш.
хор.
улуч
ш.
хор. хор.
Площадь
150
м
2
200
м
2
200
м
2
150
м
2
250
м
2
200
м
2
250
м
2
200
м
2
3 ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Для оценки объектов недвижимости, приносящих доход, чаще всего используется затратный под-
ход. Он основан на предположении, что затраты на строительство объекта (с учетом износа) в совокуп-
ности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, достаточно точно
определяют стоимость недвижимости. При использовании затратного подхода также исходят из пред-
положения, что суммарные издержки на строительство объекта без износа равносильны рыночной стои-
мости этого объекта (что не всегда соответствует действительности).
Другая особенность применения затратного подхода заключается в необходимости разграничения
понятий "стоимость замещения" и "восстановительная стоимость" (или стоимость воспроизводства).
Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имею-
щего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле, с ис-
пользованием прогрессивных материалов и оборудования.
Восстановительная стоимость (или стоимость воспроизводства) определяется расходами в теку-
щих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитек-
турных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительных
работ. В этом случае воспроизводятся тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитек-
турных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.
Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной
копии объекта, а стоимость замещения – издержками на создание объекта-аналога. Какую из этих
двух стоимостей принять для определения стоимости оцениваемого объекта, должен решить эксперт-
оценщик исходя из возможностей реализации того или иного метода расчета в данной ситуации.
Затратный подход применяется в настоящее время для налогообложения имущества физических
лиц или ареста объектов недвижимости. Элементы затратного подхода применяются также при оценке

Страницы