Методы оценки объектов недвижимости. Аленичева Е.В. - 7 стр.

UptoLike

ВУЗ: 

ТГТУ | Тамбов

Составители: 

Рубрика: 

Данные о сделках, собранные экспертом-оценщиком, должны быть проверены и подтверждены ли-
бо продавцом, либо покупателем, либо брокером (оценщиком), который сопровождал данную сделку.
2.1.3 Внесение поправок к цене с учетом различий
между оцениваемым и каждым сопоставимым объектом (3 этап)
В цену сопоставимого объекта вносятся поправки, учитывающие различия между оцениваемым и
сопоставимым объектами недвижимости. В процессе корректировки фактических продажных цен срав-
нимых объектов поправки делаются от сопоставимого объекта к оцениваемому. При этом эксперт-
оценщик должен отвечать на вопрос: "За какую цену был бы продан объект недвижимости, имей он те
же характеристики, что и оцениваемый объект?"
Особенность внесения поправок состоит в том, что различия в характеристиках объектов оценива-
ются с точки зрения типичного покупателя. Поэтому поправка по какой-либо характеристике стоит не
обязательно столько, сколько было затрачено на создание (или ликвидацию) этой характеристики. На-
пример, затраты на покраску дачи составили X долл., однако дача в результате этой покраски сущест-
венно преобразилась и типичный покупатель готов будет заплатить за эту покраску 2X долл. Таким об-
разом, правильная величина поправки составит 2X долл.
Способы определения величины поправки. Основные способы определения величины поправок
– анализ парных продаж, регрессионный анализ и расчет стоимости элемента, для которого необходима
поправка.
Анализ парных продаж. Способ заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоста-
вимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, ко-
торые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен
оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.
Например, анализируются сделки купли-продажи сопоставимых дач и обнаружено, что в некоторых
сделках в состав имущественного комплекса входили сауны, в других – нет.
В табл. 1 представлен расчет величины этой поправки. Анализируются и сравниваются пять пар
сделок купли-продажи сопоставимых дач.
1 Определение величины поправки на наличие сауны на даче
с использованием метода анализа парных продаж (цена в у.е.)
Номер пары
Объект
1 2 3 4 5
Дача с сауной 93 000 83 500 90 000 88 000 92 000
Дача без сауны 77 000 68 000 73 500 72 750 76 000
Разница 16 000 15 500 16 500 15 250 16 000
Среднее арифметическое значение по разнице 15 850, медиана (срединное значение) – 16 000, мода
(наиболее часто встречающееся значение) – 16 000. Значение поправки принимается 16 000. Для приня-
тия объективного решения необходимо проводить не только количественный, но и качественный анализ
величин поправок.
Регрессионный анализ. Для определения величин поправок используются математические форму-
лы, приведенные ниже,
Y
с
= ВХ, (1)
где Y
с
– рассчитываемая стоимость объекта недвижимости; В – параметр, полученный для единицы
сравнения; X – замеренные данные для оцениваемого объекта недвижимости.
Y
с
= ВХ + a + с + ... + n, (2)

Страницы