Экономика недвижимости. Гриненко С.В. - 99 стр.

UptoLike

ВУЗ: 

ТТИ ЮФУ | Таганрог

Составители: 

Рубрика: 

99
Для определения стоимости земельного участка необходимо знать стои-
мость здания, чистый операционный доход всей собственности, коэффициенты
капитализации для земли и для зданий.
Основные этапы метода остатка для земли:
1) определяется чистый операционный доход всей собственности на ос-
нове рыночной ренты и предполагаемых операционных расходов;
2) определяется чистый операционный доход, относящийся к строению
(зданию);
3) чистый операционный доход, относимый к земельному участку, капи-
тализируется в показатель стоимости через норму капитализации для земли.
Сложно прогнозировать доход в условиях недостаточной стабильности
экономики.
Метод разбивки на участки (подход с точки зрения развития) использу-
ется при оценке земли, пригодной для разделения на индивидуальные участки.
Состоит из следующих этапов:
−
определение размеров и количества индивидуальных участков;
−
расчет стоимости освоенных участков с помощью метода сравнения сопос-
тавимых продаж;
−
расчет затрат и графика освоения предполагаемого периода продажи и ра-
зумной предпринимательской прибыли;
−
вычет всех затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предпо-
лагаемой суммарной цены продажи участков для определения чистой вы-
ручки от продажи недвижимости после завершения освоения и продажи ин-
дивидуальных участков;
−
выбор ставки дисконта, отражающей риск, связанный с периодом предпола-
гаемого освоения и продажи.
Затраты на освоение земельного массива обычно включают:
−
расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;
−
расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа;
−
налоги, страховку, гонорары ИТР;
−
расходы на маркетинг;
−
прибыль и накладные расходы подрядчика и т.д.
В целом, моделирование рыночной стоимости земельных участков про-
водится в рамках предположения о достижении динамического равновесия в
конкуренции различных «рациональных» землепользователей за право занять
определенный участок. При балансе платежеспособного спроса и предложения
на имитируемом земельном рынке при ограниченности предложения решается
вопрос о наиболее эффективном использовании участка как свободного и с
учетом существующей застройки. Моделирование потенциального рентного
дохода для различных типов землепользования базируется на закономерностях
формирования рентных эффектов местоположения и сложившихся цен (прода-
жи и аренды). Учитывая существенную разницу в стоимостных показателях для
участков, расположенных по фронту улично-дорожной сети города и располо-
женных на внутриквартальных территориях, эти участки подлежат обязатель-

Страницы