Экономика недвижимости. Гриненко С.В. - 97 стр.

UptoLike

ВУЗ: 

ТТИ ЮФУ | Таганрог

Составители: 

Рубрика: 

97
вень развития инженерной и социальной инфраструктуры, региональные при-
родные, экологические и другие факторы.
Метод дает достаточно точные результаты только на развитом информа-
ционно-открытом конкурентном рынке. Российский земельный рынок не отве-
чает этим требованиям, стоимость земельного участка невозможно определить
исходя из информации о сделках продаж участков-аналогов. Поэтому для оцен-
ки должна собираться вся доступная информация для применения всех методов
оценки участков.
Метод капитализации земельной ренты основан на том, что при наличии
достаточной информации о ставках аренды земельных участков можно прово-
дить определение стоимости этих участков как текущей стоимости будущих
доходов в виде арендной платы за оцениваемый земельный участок. В рамках
данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от
сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.
Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата может капитализиро-
ваться в стоимость делением на коэффициент капитализации для земли, опре-
деляемый из анализа рынка. Исходные данные для капитализации получают из
сравнения продаж арендованной земли и величин арендной платы.
На основе полученной арендной ставки рыночная стоимость участка оп-
ределяется по доходному подходу обычно с применением метода прямой капи-
тализации. Формула расчета стоимости земельного участка имеет вид:
L
L
L
R
I
V
=
, где
V
L
— стоимость земельного участка,
I
L
— доход от владения землей,
R
L:
— ставка капитализации для земли.
Ставка капитализации определяется делением величины земельной ренты
по аналогичным земельным участкам на цену их продажи или увеличением
безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с
инвеcтированием капитала в оцениваемый земельный участок.
Основные факторы, влияющие на величину арендной ставки земельного
участка: характеристики местоположения, размер, форма, окружающий тип
землепользования, транспортная доступность, инженерное оборудование.
Однако в России в аренду, главным образом, сдаются земли государст-
венного и муниципального фонда, и величина арендной платы рассчитывается
в соответствии с нормативной ценой земли, не эквивалентной ее рыночной
стоимости. В настоящее время предпринимаются попытки аренды земель по ее
рыночной стоимости, но еще рано говорить об объективности результатов
практического применения метода капитализации земельной ренты.
Метод распределения (метод соотношения, соотнесения, allocation) —
определение составляющей стоимости земельного участка на основании из-
вестного соотношения стоимости земли и улучшений в имущественном ком-
плексе. Метод основан на принципе вклада и утверждении того, что для каждо-
го типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью
земли и построек. Наиболее достоверно это соотношение для новых построек,

Страницы