Экономика недвижимости. Гриненко С.В. - 96 стр.

UptoLike

ВУЗ: 

ТТИ ЮФУ | Таганрог

Составители: 

Рубрика: 

96
5.2.5. Методы оценки земель
Нормативный метод заключается в определении нормативной цены зем-
ли. Используется при передаче, выкупе земли в собственность, установлении
общей совместной (долевой) собственности сверх бесплатной нормы, передаче
по наследству или дарении, получении кредита под залог, изъятии для государ-
ственных или общественных нужд.
Земли городов оцениваются с учетом плотности застройки, престижности
района, характера окружающего землепользования, экологического состояния,
инженерно-транспортного обустройства и др. Земли разделяют на зоны, диф-
ференцированные по базовым ставкам земельного налога и нормативной цене
земли (Закон РФ «О плате за землю»). Нормативная цена земли фиксируется в
Земельном кадастре.
Основа определения нормативной цены земли:
ставки земельного налога и повышающие коэффициенты, льготы по зе-
мельному налогу не учитываются.
Часто необходимо оценить объект, состоящий из здания и земельного
участка, когда на последний имеются только права аренды. В этом случае в ка-
честве стоимости земли можно учесть затраты на отвод земельного участка под
строительство.
В рыночных условиях при наличии необходимой информации целесооб-
разно применять методы, основанные на анализе рыночных данных. Распоря-
жением Минимущества России от 07.03.2002 № 568-р утверждены Методиче-
ские рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.
Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков использу-
ются метод сравнения продаж, метод выделения, метод капитализации земель-
ной ренты, метод распределения, метод остатка, метод разбивки на участки.
Метод сравнения продаж является наиболее простым и эффективным
методом оценки, может использоваться для оценки и фактически свободной, и
предположительно вакантной земли; позволяет определить конкретную цену
земельного участка путем внесения процентных поправок к ценам продаж ана-
логов. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками
допускается использование цен предложения (спроса).
Общепринятые элементы сравнения для земельных участков: права соб-
ственности, условия финансирования, особые условия продажи, рыночные ус-
ловия (изменяются во времени), месторасположение (расстояние от города и
дорог, характеристика окружения), условия зонирования, физические характе-
ристики (размер, форма и глубина участка, угловое расположение, тип почв,
рельеф), доступные коммунальные услуги, экономические характеристики,
наилучшее и наиболее эффективное использование. При оценке земли можно
использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и
получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стои-
мости. Особую категорию представляют собой городские земли, на их ценность
влияют величина города и его производственно-хозяйственный потенциал, уро-

Страницы