Основы оценочной деятельности. Кащук И.В. - 91 стр.

UptoLike

ВУЗ: 

ТПУ | Томск

Составители: 

Рубрика: 

Глава 4
ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
Для оценки недвижимости (земли, зданий, сооружений) возможно
использование трех подходов: доходного, сравнительного и затратного.
4.1 Применение доходного подхода
Доходный подход при оценке объектов недвижимости включает два
метода:• метод капитализации доходов;
• метод дисконтированных денежных потоков.
Метод капитализации используется при оценке недвижимости,
приносящей доход владельцу. Доходы от владения недвижимостью могут
представлять: текущие и будущие поступления от сдачи ее в аренду; доходы
от возможного прироста стоимости недвижимости при ее продаже в
будущем. Результат по данному методу состоит как из стоимости зданий,
сооружений, так и из стоимости земельного участка.
Метод состоит из 5 основных этапов.
Первый этап. Оценивается потенциальный валовой доход. Делается это
на основе анализа текущих ставок и тарифов, существующих на рынке
недвижимости для сравнимых объектов.
Потенциальный валовой доход (ПВД) – это доход, который можно
получить от недвижимости при 100% использовании без учета всех потерь и
расходов.
ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной
арендной ставки и рассчитывается по формуле:
ПВД = S*C
a
, где
S– площадь, сдаваемая в аренду, м
2
;
C
a
– арендная ставка за 1 м
2
.
Как правило, величина арендной ставки зависит от местоположения
объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и
прочих факторов.
Второй этап. Оцениваются предполагаемые потери от
недоиспользования объекта недвижимости и потери при сборе платежей.
Уменьшение ПВД на величину потерь дает величину действительного
валового дохода (ДВД), который определяется по формуле:
ДВД = ПВД - Потери.
Третий этап. Рассчитываются предполагаемые издержки по
эксплуатации оцениваемой недвижимости. Периодические расходы, для
обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства
дохода называются операционными расходами.
Операционные расходы принято делить на:
• условно-постоянные расходы;
• условно-переменные, или эксплуатационные, расходы;
• расходы на замещение, или резервы.
91

Страницы