Основы оценочной деятельности. Кащук И.В. - 92 стр.

UptoLike

ВУЗ: 

ТПУ | Томск

Составители: 

Рубрика: 

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит
от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня
предоставляемых услуг (например, страховые платежи).
К условно-переменным относятся расходы, размер которых зависит от
степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня
предоставляемых услуг. Основными условно-переменными расходами
являются коммунальные расходы, расходы на содержание территории,
расходы на управление, зарплату обслуживающему персоналу и т.д.
К расходам на замещение относятся расходы на периодическую замену
быстроизнашивающихся компонентов улучшений. Обычно к таким
компонентам относят кровлю, покрытие пола, санитарно-техническое
оборудование, электроарматуру. В расчете подразумевается, что деньги на
это резервируются, хотя большинство владельцев недвижимости в
действительности этого не делают. Если владелец планирует замену
изнашивающихся компонентов в течение срока владения, то указанные
отчисления необходимо учитывать при расчете стоимости недвижимости
рассматриваемым методом.
Четвертый этап. Определяется прогнозируемый чистый
операционный доход (ЧОД) посредством уменьшения ДВД на величину
операционных расходов. ЧОД определяется по формуле:
ЧОД = ДВД - Операционные расходы (за исключением
амортизационных отчислений)
Пятый этап. Рассчитывается коэффициент капитализации.
Существует несколько методов определения последнего:
1. Метод кумулятивного построения.
2. Метод определения коэффициента капитализации с учетом
возмещения капитальных затрат.
3. Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы.
4. Метод прямой капитализации.
Метод кумулятивного построения.
Коэффициент капитализации в оценке недвижимости состоит из двух
элементов:
- ставки дохода на инвестиции (ставка дохода на капитал) является
компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег
с учетом фактора времени, риска и других факторов, связанных с
конкретными инвестициями;
- нормы возврата (возмещения) капитала. Под возвратом капитала
понимается погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот
элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой,
т.е. теряющей стоимость недвижимости.
Ставка дохода на капитал строится на базе:
• безрисковой ставки дохода;
• премии за риск;
• премии за низкую ликвидность недвижимости;
• премии за инвестиционный менеджмент.
92

Страницы