Инвестиционный менеджмент. Метелев C.Е - 243 стр.

UptoLike

ВУЗ: 

РЭУ им. Плеханова | Омск

Составители: 

Рубрика: 

242
Приложение 6
МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ПРИНЦИПЫ
ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ
1. Принципы, основанные на представлениях потенциального собст-
венника.
Принцип полезности означает, что чем больше объект недвижимости
способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и
стоимость. Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, если она
полезна какому-либо потенциальному собственнику и может быть нужна для
реализации определенной экономической фу
нкции, например, для работы
промышленного предприятия или выращивания урожая. Недвижимость может
быть полезной, поскольку кто-то готов платить арендную плату за временное
владение этой недвижимостью. Полезность – это способность недвижимости
удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного
периода времени. В случаях с приносящей доход собственностью удовлетво-
рение потребностей пользователя в конечном счете может быть выражено в
виде поток
а доходов.
Принцип замещения означает, что при наличии определенного количества
однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым
высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой. Рацио-
нальный покупатель не заплатит за собственность больше минимальной цены,
взимаемой за другую собственность такой же полез
ности. Соответственно,
было бы неразумно платить за уже существующий объект больше, если другой
объект с аналогичной полезностью может быть воспроизведен без необосно-
ванной задержки при меньших затратах. Принцип замещения гласит, что мак-
симальная стоимость собственности определяется наименьшей ценой или
стоимостью, по которой может быть приобретена другая собственность с эк-
вивалентной полезностью.
Принцип ожидания определяется тем, какой доход (с уч
етом величины и
сроков получения) или какие выгоды и удобства от использования объекта не-
движимости, включая выручку от последующей перепродажи, ожидает полу-
чить потенциальный собственник. Данный принцип лежит в основе оценки
недвижимости доходным подходом и характеризует точку зрения потенциаль-
ного пользователя на бу
дущие доходы и их текущую стоимость. Стоимость
приносящих доход объектов определяется тем, какую чистую выручку от ис-
пользования актива, а также от его перепродажи ожидает потенциальный по-
купатель. Для инвестора важны величина, качество и продолжительность ожи-
даемого будущего потока доходов. Однако ожидания, связанные с потоком
доходов, могут меняться. Например, мнение людей о конкрет
ной собственно-
сти может повлиять такое, как объявление о строительстве неподалеку от нее
нового регионального аэропорта или автострады.
2. Принципы оценки, связанные с землей, зданиями и сооружениями.

Страницы