Инвестиционный менеджмент. Метелев C.Е - 248 стр.

UptoLike

ВУЗ: 

РЭУ им. Плеханова | Омск

Составители: 

Рубрика: 

247
Этот принцип важен для аналитика, пытающегося оценить стоимость по-
тока доходов, превышающих рыночную норму. Если получение сверхприбыли
не связано с долгосрочной арендой или какой-либо другой причиной, поток
дохода должен рассматриваться с осторожностью. В основном аналитик мо-
жет воспользоваться одним из двух подходов. Во-первых, избыточная при-
быль может быть отделена от н
ормальной прибыли и рассмотрена как отдель-
ный поток доходов.
Принцип изменения гласит, что стоимость объектов недвижимости обыч-
но не остается постоянной, но меняется с течением времени. Объекты посте-
пенно изнашиваются. Одни предприятия открываются, другие – закрываются.
Характер использования земли изменяется под влиянием государства и част-
ного сектора. Колеблются объем денежной массы и процентн
ые ставки. Эко-
номические условия открывают новые возможности. Международные события
влияют на стоимость сырьевых товаров. Новая технология и социальное пове-
дение создают новый спрос на недвижимость. Демографическое развитие по-
рождает потребности в различных видах жилья. Человеческие устремления и
вкусы претерпевают изменения. Среда расположения объекта проходит через
фазы роста, зрелости, уп
адка и обновления. Все эти факторы и многие другие
могут менять полезность недвижимости в данном месте.
Аналитики должны отслеживать события, которые с большой долей ве-
роятности повлияют на недвижимость. Условия, существовавшие в прошлом,
необязательно сохранятся в будущем. Чтобы правильно оценить стоимость
будущих доходов от объекта недвижимости, необходимо тщательно выверять
базовые предположения отн
осительно будущей выручки и затрат. Поскольку
события и условия постоянно меняются, оценщики придерживаются профес-
сионального стандарта – производят оценку на конкретную установленную
дату.
4. Четвертая группа принципов оценки (принципы лучшего и наиболее
эффективного использования) означает, что из возможных вариантов ис-
пользования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее
полно реализуются функциональные возможности земельного у
частка с улуч-
шениями. Именно этот вариант применяется для оценки стоимости недвижи-
мости.
Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализируя
ретроспективную информацию по конкретному объекту с последующим про-
гнозированием данной динамики и таким образом может определить вариант,
приносящий максимально возможный доход от земельного участка независи-
мо от то
го, застроен участок или нет и какие строения находятся на нем на да-
ту проведения оценки.
Лучшее и наиболее эффективное использование недвижимости определя-
ется как использование недвижимости, которое:
является законодательно разрешенным, т.е. соответствует юридиче-
ским нормам, включая распоряжения о зонировании и нормы охраны окру-
жающей среды, градостроительные ограничения, требования по охране памят-
ников истории архитекту
ры, благоустройству прилегающей территории и т.п.;

Страницы