Определение стоимости недвижимости. - 11 стр.

     Для расчета ОНК необходимо заполнить табл. 4.6.

                                                                                    Таблица 4.6
                       Расчет нормы капитализации по нежилым помещениям

                      Аналоги   ЧОДс*, тыс. р. ЦПс**, тыс. р.      ОНКс, %
                  А1                57,85            525            11,02
                  ...                 ...             ...             ...
                  Итого ОНК***:                                     10,93
     *
       ЧОД по сопоставимым объектам представлен в соответствии с номером варианта в Приложении
3.
    ** Цены продаж нежилых помещений, сопоставимых с оцениваемым, представлены в соответст-
вии с номером варианта в Приложении 2.
    ***
        Итоговая ОНК по нежилым помещениям находится как среднеарифметическое ОНКс.

    Таким образом, на основе расчетов чистого операционного дохода и общей нормы капитализации
определяется стоимость оцениваемого нежилого помещения доходным подходом.

     5. СВЕДЕНИЕ СТОИМОСТНЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ В ИТОГОВУЮ ОЦЕНКУ СТОИМОСТИ
                                 ОБЪЕКТА

    После определения стоимости недвижимости тремя подходами к оценке, необходимо осущест-
вить сведение полученных стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости объекта. При этом
следует учитывать, что каждый из подходов имеет свои сильные и слабые стороны при применении к
конкретной ситуации. Как правило, один считается базовым, два других используются для корректи-
ровки получаемых результатов.
    Для каждого из подходов к оценке выбирается вес. При этом учитывается значимость и примени-
мость каждого подхода в конкретной ситуации. Основные элементы сравнения: соответствие целям
оценки, достоверность и достаточность используемой для анализа информации, соответствие оцени-
ваемому типу и характеру использования недвижимости.
    При оценке нежилого помещения может быть сделан вывод:
    - анализ проводился на основе достоверной информации о достаточном количестве сопоставимых
объектов, поэтому удельный вес подхода сравнительного анализа продаж в итоговом согласовании
будет наибольшим и составит 85 %;
    - затратный подход имеет наименьший вес и принимается равным 5%, так как дисбаланс спроса и
предложения на рынке таких объектов приводит к превышению рыночных арендных ставок и цен
продаж над восстановительными издержками;
    - оцениваемый объект относится к доходной недвижимости, однако использованные в расчетах
прогнозы и данные о доходах могут быть не точны, поэтому вес доходного подхода выше, чем у за-
тратного и ниже, чем у подхода сравнительного анализа продаж и принимается равным 10%.
    Данные о сведении полученных результатов в итоговую стоимость оцениваемого объекта зано-
сятся в табл. 5.1.

                                                                                    Таблица 5.1
                         Расчет рыночной стоимости нежилого помещения

                     Подходы к оценке      Стоимость нежилого      Весовой
                       недвижимости         помещения, тыс. р.   коэффициент
                  Сравнительного анали-            68                0,85
                  за продаж                        59                0,05
                  Затратный                        63                0,10
                  Доходный
                  Итого рыночная стои-                 67           1,00
                  мость
                                               11