Определение стоимости недвижимости. - 10 стр.

UptoLike

ВУЗ: 

НГАСУ «Сибстрин» | Новосибирск

Рубрика: 

10
ОНК = ЧОД
с
/ ЦП
с
,
где ЧОД
с
- чистый операционный доход за год от нежилых помещений, сопоставимых с оцениваемым
(приложение 3), тыс. р.,
ЦП
с
- цены продаж нежилых помещений, сопоставимых с оцениваемым (приложение 2), тыс. р.
Для определения ЧОД
нп
следует рассчитать потенциальный и эффективный валовые доходы от
оцениваемого объекта.
Потенциальный валовой доход (ПВД) - это сумма всех ожидаемых поступлений от объекта. В
курсовой работе необходимо определить годовой ПВД по формуле 6.
ПВД = П
нп
* А * n, (6)
где А - очищенная ставка аренды в месяц за оцениваемое нежилое помещение, р. / м. кв.,
n - количество месяцев в периоде, за который определяется ПВД.
Эффективный валовой доход (ЭВД) - это величина, равная потенциальному валовому доходу за
вычетом потерь от недозагрузки объекта и недосбора денежных средств. Расчет ЭВД для сдаваемых в
аренду
объектов выполняется по формуле 7.
ЭВД = ПВД - У
1
- У
2
, (7)
где У
1
- убытки от недозагруженности помещений, тыс. р.
У
2
- убытки от недосбора арендной платы и смены арендаторов, тыс. р.
В данной курсовой работе убытки от недозагруженности помещений равны нулю, убытки от не-
досбора арендной платы и смены арендаторов составляют 1% от ПВД.
Чистый операционный доход (ЧОД) представляет собой рассчитанную устойчивую величину
ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого имущества после
вычета всех
эксплуатационных расходов и резервов. В курсовой работе необходимо рассчитать годовой ЧОД по
формуле 8.
ЧОД = ЭВД - Р, (8)
где Р - расходы, связанные с оцениваемым объектом, тыс. руб.
Расходы арендодателя составляют:
а) по управлению - 10% от ЭВД,
б) налог на имущество - 2% в год от стоимости нового строительства оцениваемого помещения с
учетом износа,
в) страхование - 0,1% от стоимости нового строительства,
г) налог на землю - 1,26 руб. / м. кв. за квартал.
Расчет чистого операционного дохода за год следует представить в табл. 4.5.
Таблица 4.5
Определение чистого операционного дохода
оцениваемого нежилого помещения за год
№
пп
Показатели Ед. изм. Коли-
чество
1 Очищенная ставка аренды за месяц р./м.кв. 40
2 Площадь оцениваемого помещения м.кв. 20
3 ПВД за год тыс.р. 9,6
4 Убытки от недозагрузки помещений,
смены арендаторов, недосбора аренд-
ной платы
тыс.р.
0,10
5 ЭВД за год тыс.р. 9,5
6 Расходы арендодателя, всего:
в том числе: по управлению,
- на страхование,
- налог на имущество,
- налог на землю.
тыс.р.
тыс.р.
тыс.р.
тыс.р.
тыс.р.
2,65
0,95
0,04
0,67
0,99
7 ЧОД тыс.р. 6,85 
    ОНК = ЧОДс / ЦПс,
где ЧОДс - чистый операционный доход за год от нежилых помещений, сопоставимых с оцениваемым
            (приложение 3), тыс. р.,
     ЦПс - цены продаж нежилых помещений, сопоставимых с оцениваемым (приложение 2), тыс. р.

     Для определения ЧОДнп следует рассчитать потенциальный и эффективный валовые доходы от
оцениваемого объекта.
     Потенциальный валовой доход (ПВД) - это сумма всех ожидаемых поступлений от объекта. В
курсовой работе необходимо определить годовой ПВД по формуле 6.
     ПВД = Пнп * А * n,                                     (6)
где А - очищенная ставка аренды в месяц за оцениваемое нежилое помещение, р. / м. кв.,
    n - количество месяцев в периоде, за который определяется ПВД.

    Эффективный валовой доход (ЭВД) - это величина, равная потенциальному валовому доходу за
вычетом потерь от недозагрузки объекта и недосбора денежных средств. Расчет ЭВД для сдаваемых в
аренду объектов выполняется по формуле 7.
    ЭВД = ПВД - У1 - У2,                                  (7)
где У1 - убытки от недозагруженности помещений, тыс. р.
   У2 - убытки от недосбора арендной платы и смены арендаторов, тыс. р.

     В данной курсовой работе убытки от недозагруженности помещений равны нулю, убытки от не-
досбора арендной платы и смены арендаторов составляют 1% от ПВД.
     Чистый операционный доход (ЧОД) представляет собой рассчитанную устойчивую величину
ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех
эксплуатационных расходов и резервов. В курсовой работе необходимо рассчитать годовой ЧОД по
формуле 8.
     ЧОД = ЭВД - Р,                                        (8)
где Р - расходы, связанные с оцениваемым объектом, тыс. руб.

    Расходы арендодателя составляют:
    а) по управлению - 10% от ЭВД,
    б) налог на имущество - 2% в год от стоимости нового строительства оцениваемого помещения с
учетом износа,
    в) страхование - 0,1% от стоимости нового строительства,
    г) налог на землю - 1,26 руб. / м. кв. за квартал.
    Расчет чистого операционного дохода за год следует представить в табл. 4.5.
                                                                                     Таблица 4.5
                              Определение чистого операционного дохода
                               оцениваемого нежилого помещения за год
                   №                    Показатели            Ед. изм.    Коли-
                   пп                                                    чество
                   1     Очищенная ставка аренды за месяц     р./м.кв.      40
                   2     Площадь оцениваемого помещения         м.кв.       20
                   3     ПВД за год                            тыс.р.       9,6
                   4     Убытки от недозагрузки помещений,
                         смены арендаторов, недосбора аренд- тыс.р.        0,10
                         ной платы
                   5     ЭВД за год                            тыс.р.       9,5
                   6     Расходы арендодателя, всего:          тыс.р.      2,65
                         в том числе: по управлению,           тыс.р.      0,95
                         - на страхование,                     тыс.р.      0,04
                         - налог на имущество,                 тыс.р.      0,67
                         - налог на землю.                     тыс.р.      0,99
                   7     ЧОД                                   тыс.р.      6,85
                                                     10

Страницы