Определение стоимости недвижимости. - 9 стр.

    2. При определении стоимости нового строительства улучшений (восстановительной стоимости
или стоимости замещения) следует учитывать затраты инвестора, а не подрядчика. Типичная предпри-
нимательская прибыль принимается равной 30 %, строительные затраты на возведение аналогичных
оцениваемому нежилых помещений составляют:
    - кирпичных 1873 р. / м. кв.,
    - крупнопанельных 1935 р. / м. кв.
    Оцениваемое нежилое помещение достаточное новое и величины внешнего и функционального
типов износа равны нулю. Данные о физическом износе представлены в табл. 4.3.
                                                                                     Таблица 4.3
                        Физический износ конструктивных элементов здания

                  №          Конструктивные           Удельный          Износ**,
                  п/п        элементы здания           вес*, %            %
                  1     Фундамент                         5                8
                  2     Стены и перегородки              28                8
                  3     Перекрытия                       17                7
                  4     Кровля                            5                8
                  5     Полы                              7                9
                  6     Проемы                           10               10
                  7     Отделочные работы                 7              10,5
                  8     Инженерное оборудование          13                8
                  9     Прочие работы                     8                5
                        Итого:                           100               -
    *
      Разбивка здания по элементам осуществлена в соответствии со Сборником 32 Укрупненных по-
казателей восстановительной стоимости зданий и учебных заведений, стр. 18, табл. удельных весов в
процентах.
    **
       Физический износ конструктивных элементов здания определен в результате технической экс-
пертизы.

    Для расчета величины физического износа в денежных единицах измерения необходимо запол-
нить табл. 4.4.

                                                                                     Таблица 4.4
                                   Расчет физического износа

                   №    Конструктивные    Удельный      Снс,   Износ,     Износ,
                   пп   элементы здания    вес, %        %       %        тыс. р.
                  1     Фундамент             5        2,43       8        0,19
                  ...   ...                  ...         ...     ...        ...
                        Итого:              100        48,65   Всего:      3,94

    Итак, стоимость оцениваемого объекта недвижимости затратным подходом следует определить,
используя рассчитанные величины затрат на приобретение земельного участка и возможное новое
строительство имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа.

         4.3. Применение доходного подхода при определении стоимости недвижимости

    Доходный подход заключается в преобразовании в текущую стоимость недвижимости ожидаемых
выгод, которые может принести использование или будущая продажа объекта с учетом риска.
    Определение стоимости оцениваемого помещения выполняется по формуле 5.
    Сдп = ЧОДнп / ОНК,                                     (5)
где Сдп - стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная с применением доходного подхода , тыс. р.,
 ЧОДнп - чистый операционный доход от оцениваемого нежилого помещения за год, тыс. р.,
  ОНК - общая норма капитализации.
                                                 9