Определение стоимости недвижимости. - 7 стр.

    *
      Цены продаж нежилых помещений, сопоставимых с оцениваемым, представлены в соответствии
с номером варианта в Приложении 2.
     **
        Цкх - цена продажи, приведенная к оцениваемому объекту по количественным характеристикам
(по площади и стоимости оборудования), тыс. р.

     На основании сравнительного анализа цен продаж известно, что различия в ценах аналогичных
нежилых помещений за счет местоположения следующие:
     - 15% между расположенными в отдаленном районе и районе средней отдаленности;
     - 10% между расположенными в центре города и районе средней отдаленности.
     Для определения поправок по другим параметрам следует применять метод сопоставимых пар
(см, например, Щербаков А.И., Золотарев И.И., Щербакова Н.А. "Основы экономики недвижимости". -
Новосибирск, 1997. - с. 67-68). Расчеты проводить в относительных показателях (долях и процентах).
     При определении поправок на материал стен и состояние помещения учесть:
     1) поправки определяются исходя из цен, приведенных к оцениваемому объекту по количествен-
ным характеристикам;
     2) объекты не должны отличаться по местоположению;
     3) при определении поправок по различным районам города всегда делить цены объектов с оди-
наковыми параметрами на цены с отличающимися (цены крупнопанельных помещений - на цены
кирпичных, находящихся в плохом состоянии - на находящихся в среднем);
     4) общую поправку по городу определять как среднеарифметическую по всем районам;
     5) сделать краткие выводы о различиях в ценах нежилых помещений за счет того или иного пара-
метра (в процентах) в среднем по городу;
     6) заносить в табл. 4.2 и использовать в дальнейших расчетах общую поправку по городу.
     Скорректированные цены аналогов (Гр.12 табл. 4.2) определяются умножением Гр. 8 на Гр.9,
Гр.10 и Гр.11 табл. 4.2. Затем необходимо провести согласование этих цен.
     Согласование - это не усреднение полученных промежуточных результатов, а процесс взвешива-
ния и сравнения показателей в соответствии с их характеристиками.
     Для получения результата оценки на основе сравнительного анализа продаж (Ссап), согласование
скорректированных цен следует проводить в соответствии с имеющимися отличиями аналогов от оце-
ниваемого объекта. Для согласования данных широко используются статистические методы, эксперт-
ные оценки и математические методы в комплексе с мнением оценщика.
     При наличии обширной информации о большом количестве похожих продаж, небольшом разли-
чии величин скорректированных цен применяются статистические методы. В частности, суждение о
стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного анализа продаж можно принять в резуль-
тате анализа четырех показателей: 1) среднеарифметического значения скорректированных цен со-
поставимых продаж; 2) модального значения; 3) медианного значения; 4) скорректированной цены
самого похожего на оцениваемый объект аналога.
     Мода - наиболее часто встречающее значение в числовом ряду. Например, имеется несколько
скорректированных цен сопоставимых продаж: 200, 220, 180, 200, 210. Следовательно, модальное зна-
чение = 200.
     Медиана - середина ранжированного числового ряда. Например, расположим рассмотренный вы-
ше числовой ряд в порядке возрастания: 180, 200, 200, 210, 220. Следовательно, медианное значение =
200 (третье значение с обоих концов ранжированного числового ряда).
     При анализе вышеперечисленных показателей необходимо учесть, что на значение среднеарифме-
тического могут повлиять разбросы крайних значений.
     В случае, когда скорректированные цены сопоставимых продаж существенно различаются, для
каждой из этих цен выбирается весовой коэффициент.
     Критерий выбора весового коэффициента в курсовой работе - степень похожести анализируемого
аналога на оцениваемый объект. В процессе согласования необходимо выявить причины различий
промежуточных результатов, учесть количество поправок, внесенных в цену сопоставимой продажи.
Чем меньше количество и величина поправок, тем больший удельный вес имеет данная продажа в
процессе итогового согласования данных.



                                                7