Определение стоимости недвижимости. - 8 стр.

UptoLike

ВУЗ: 

НГАСУ «Сибстрин» | Новосибирск

Рубрика: 

8
Для расчета весового коэффициента можно применять метод расстановки приоритетов (см., на-
пример, Мосин В.Г., Щербаков В.А. Основы внешней оценки производственно-хозяйственной дея-
тельности предприятий. - Новосибирск, 1998. - с. 45-54).
При этом сравниваются пары сопоставимых продаж на основе оценки их влияния на итоговую
стоимость объекта оценки.
По данным принимаемой системы сравнений формируется
квадратная матрица
ij
aA = :
,
nn2n1n
n22221
n11211
a,...,a,a
.,......,...,..
a,...,a,a
a,...,a,a
A =
где а
ij
- числовая мера, определяющая степень превосходства влияние на результат оценки сопостави-
мой продажи X
i
над продажей X
j
, например:
⎪
⎩
⎪
⎨
⎧
<
=
>
=
ХХ
ХХ
ХХ
ji
ji
ji
ij
если5,0
если0,1
если5,1
а
.
В целях получения значений большей точности значение а
ij
может варьироваться экспертом по
степени отличия от единицы.
Дальнейший процесс расчета значимости функций - итерационный.
С использованием весового коэффициента каждой из сопоставимых продаж и соответствующие
им скорректированные цены, определяется единая величина, которая становится основой при приня-
тии решения об итоговой стоимости объекта на основе сравнительного анализа продаж.
4.2. Определение стоимости недвижимости
на основе затрат
Затратный подход основан на определении стоимости недвижимости исходя из стоимости зе-
мельного участка и затрат на возведение имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного из-
носа (формулы 2, 3, 4).
С
зп
= С
з
+ С
нс
- И
н
, (2)
где С
зп
- стоимость объекта недвижимости, определенная затратным подходом, тыс. р.,
С
з
- стоимость земли, тыс. р.,
С
нс
- стоимость нового строительства улучшений, тыс. р.,
И
н
- накопленный строением износ, тыс. р.
С
з
= П
з
* Ц
з
,
(3)
где П
з
- площадь земельного участка, м. кв.,
Ц
з
- цена земли, тыс. р. / м. кв.
И
н
= И
ф
+ И
фн
+ И
в
, (4)
где И
ф
- физический износ нежилого помещения, тыс. р.
И
фн
- функциональный износ нежилого помещения, тыс. р.
И
в
- внешний износ нежилого помещения, тыс. р.
При проведении расчетов затратным подходом учесть следующее:
1. Для определения площади земли требуется схематично начертить расположение здания на зе-
мельном участке с указанием размеров нежилого помещения (соответствующих П
нп
) и земельного
участка (плюс 2 метра от кромки здания). Цена земли в данной курсовой работе принимается равной
90 руб. / м. кв. 
    Для расчета весового коэффициента можно применять метод расстановки приоритетов (см., на-
пример, Мосин В.Г., Щербаков В.А. Основы внешней оценки производственно-хозяйственной дея-
тельности предприятий. - Новосибирск, 1998. - с. 45-54).
    При этом сравниваются пары сопоставимых продаж на основе оценки их влияния на итоговую
стоимость объекта оценки.
    По данным принимаемой системы сравнений формируется квадратная матрица A = a ij :
       a 11 ,a 12 ,...,a 1n
       a ,a ,...,a 2 n
    A = 21 22                ,
        ...,...,...,...
       a n1 ,a n 2 ,...,a nn

где аij- числовая мера, определяющая степень превосходства влияние на результат оценки сопостави-
          мой продажи Xi над продажей Xj, например:

             ⎧1,5 если Х i > Х j
             ⎪
    а   ij
           = ⎨1,0 если Х i = Х j .
             ⎪0,5 если
             ⎩         Хi < Х j

    В целях получения значений большей точности значение аij может варьироваться экспертом по
степени отличия от единицы.
    Дальнейший процесс расчета значимости функций - итерационный.
    С использованием весового коэффициента каждой из сопоставимых продаж и соответствующие
им скорректированные цены, определяется единая величина, которая становится основой при приня-
тии решения об итоговой стоимости объекта на основе сравнительного анализа продаж.

                          4.2. Определение стоимости недвижимости на основе затрат

    Затратный подход основан на определении стоимости недвижимости исходя из стоимости зе-
мельного участка и затрат на возведение имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного из-
носа (формулы 2, 3, 4).
    Сзп = Сз + Снс - Ин,                                   (2)
где Сзп - стоимость объекта недвижимости, определенная затратным подходом, тыс. р.,
    Сз - стоимость земли, тыс. р.,
    Снс - стоимость нового строительства улучшений, тыс. р.,
    Ин - накопленный строением износ, тыс. р.

    Сз = Пз * Цз,                                             (3)
где Пз - площадь земельного участка, м. кв.,
    Цз - цена земли, тыс. р. / м. кв.

    Ин = Иф + Ифн + Ив,                                 (4)
где Иф - физический износ нежилого помещения, тыс. р.
    Ифн - функциональный износ нежилого помещения, тыс. р.
     Ив - внешний износ нежилого помещения, тыс. р.

    При проведении расчетов затратным подходом учесть следующее:
    1. Для определения площади земли требуется схематично начертить расположение здания на зе-
мельном участке с указанием размеров нежилого помещения (соответствующих Пнп) и земельного
участка (плюс 2 метра от кромки здания). Цена земли в данной курсовой работе принимается равной
90 руб. / м. кв.


                                                     8

Страницы