Рубрика:
6
4. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ПОДХОДАМИ К ОЦЕНКЕ
НЕДВИЖИМОСТИ
Традиционно для определения стоимости недвижимости используют три подхода к оценке: срав-
нительного анализа продаж, затратный, доходный.
В результате применения этих подходов получаются три различные величины стоимости одного и
того же объекта, на основании которых в дальнейшем определяется итоговая величина стоимости не-
движимости.
4.1. Использование подхода сравнительного анализа продаж при
определении стоимости недвижимости
Подход сравнительного анализа продаж заключается в определении стоимости недвижимости на
основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных (сопоставимых) объектов.
При этом имеющиеся различия между сравниваемыми объектами, связанные с их индивидуальными
особенностями, сглаживаются путем проведения соответствующей корректировки данных.
Данные о продажах сопоставимых объектов представлены в табл. 4.1.
Таблица 4.1
Данные о продажах нежилых
помещений
Ана
логи
Место-
поло-
жение
Площадь,
м. кв.
Матери-
ал стен
Состоя-
ние по-
мещения
Стоимость
оборудо-
вания,
тыс. р.
А1
А2
А3
с/о
с/о
с/о
П
нп
+ 10
П
нп
- 2
П
нп
- 3
к
к
п
ср
пл
ср
21
16
18
А4
А5
А6
О
О
О
П
нп
- 2
П
нп
+ 5
П
нп
+ 15
п
к
к
ср
пл
ср
12
0
10
А7
А8
А9
Ц
Ц
Ц
П
нп
+ 2
П
нп
+ 5
П
нп
- 4
к
к
п
ср
пл
ср
22
0
20
Условные обозначения:
А1, А2, ... , А9 - недавно проданные аналоги № № 1, 2, ... 9 оцениваемого нежилого помещения;
П
нп
- см. стр. 4;
с/о, о, ц, к, п, пл, ср - см. стр. 4.
На основе сравнительного анализа сопоставимых продаж необходимо получить скорректирован-
ные цены, то есть 9 вариантов стоимости оцениваемого нежилого помещения. Поправки нужно вно-
сить от объекта сравнения к объекту оценки. Результаты проведения расчетов следует записать в табл.
4.2 с точностью до
сотых.
Таблица 4.2
Расчет скорректированных цен нежилых помещений
Поправки в долях
Объекты сравнения
Местоположение
Площадь, м. кв.
Материал стен
Состояние помещения
Стоимость оборудования,
тыс. р.
Цена продажи
*
, тыс. р.
Ц
кх
**
,
Тыс. р.
по местоположению
по материалу стен
по состоянию поме-
щения
Скорректированная цена,
тыс. р.
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
Объ-
ект
оцен
ки
о
20 к Ср 0 - - - - - -
А1
...
с/о
...
30
...
к
...
Ср
...
21
...
125
...
69,33
...
0,85
...
1
...
1
...
58,9
...
4. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ПОДХОДАМИ К ОЦЕНКЕ
НЕДВИЖИМОСТИ
Традиционно для определения стоимости недвижимости используют три подхода к оценке: срав-
нительного анализа продаж, затратный, доходный.
В результате применения этих подходов получаются три различные величины стоимости одного и
того же объекта, на основании которых в дальнейшем определяется итоговая величина стоимости не-
движимости.
4.1. Использование подхода сравнительного анализа продаж при
определении стоимости недвижимости
Подход сравнительного анализа продаж заключается в определении стоимости недвижимости на
основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных (сопоставимых) объектов.
При этом имеющиеся различия между сравниваемыми объектами, связанные с их индивидуальными
особенностями, сглаживаются путем проведения соответствующей корректировки данных.
Данные о продажах сопоставимых объектов представлены в табл. 4.1.
Таблица 4.1
Данные о продажах нежилых помещений
Ана Место- Площадь, Матери- Состоя- Стоимость
логи поло- м. кв. ал стен ние по- оборудо-
жение мещения вания,
тыс. р.
А1 с/о Пнп + 10 к ср 21
А2 с/о Пнп - 2 к пл 16
А3 с/о Пнп - 3 п ср 18
А4 О Пнп - 2 п ср 12
А5 О Пнп + 5 к пл 0
А6 О Пнп + 15 к ср 10
А7 Ц Пнп + 2 к ср 22
А8 Ц Пнп + 5 к пл 0
А9 Ц Пнп - 4 п ср 20
Условные обозначения:
А1, А2, ... , А9 - недавно проданные аналоги № № 1, 2, ... 9 оцениваемого нежилого помещения;
Пнп - см. стр. 4;
с/о, о, ц, к, п, пл, ср - см. стр. 4.
На основе сравнительного анализа сопоставимых продаж необходимо получить скорректирован-
ные цены, то есть 9 вариантов стоимости оцениваемого нежилого помещения. Поправки нужно вно-
сить от объекта сравнения к объекту оценки. Результаты проведения расчетов следует записать в табл.
4.2 с точностью до сотых.
Таблица 4.2
Расчет скорректированных цен нежилых помещений
Поправки в долях
Стоимость оборудования,
Скорректированная цена,
Цена продажи*, тыс. р.
Состояние помещения
по местоположению
по состоянию поме-
Объекты сравнения
по материалу стен
Местоположение
Площадь, м. кв.
Материал стен
Цкх**, Тыс. р.
тыс. р.
тыс. р.
щения
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
Объ- о 20 к Ср 0 - - - - - -
ект
оцен
ки
А1 с/о 30 к Ср 21 125 69,33 0,85 1 1 58,9
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
6
Страницы
- « первая
- ‹ предыдущая
- …
- 4
- 5
- 6
- 7
- 8
- …
- следующая ›
- последняя »
