Управление инвестициями. Пилипчук В.В. - 32 стр.

        Сумма кредита (М) зависит от многих факторов и, прежде всего, от стоимости
инвестиционного проекта, его доходности и рентабельности; финансовых и других рисков.
        Определяющим фактором, зачастую, является такой показатель как финансовый левередж.
        Финансовый левередж или рычаг показывает использование заемных средств (в данном
случае кредита) для приобретения инвестиционного актива. Уровень финансового левереджа
показывает уровень использования заемных средств. Между стоимостью инвестиционного
проекта и суммой кредита существует взаимосвязь.
        Для снижения риска невозврата долга уровень финансового левереджа не должен
превышать в странах с развитой рыночной экономикой 70 – 80% (0,7 – 0,8), это означает, что доля
заемных средств, идущих на финансирование инвестиций, не должна превышать 70 – 80%.
        Например, если стоимость инвестиционного проекта составляет 20 млн. руб., а уровень
финансового левереджа – 0,7, то сумма кредита при таких показателях составит 14,0 млн. руб.
        Значение финансового левереджа устанавливается каждым банком в зависимости от общей
экономической ситуации, складывающейся в стране, ре- ионе, отрасли и ситуации на финансовом
рынке (рынке капитала).
        Срок предоставления кредита (N) также зависит от многих факторов и среди них: срок
осуществления проекта; доходность проекта (в частности от величины денежных потоков,
которые возникают после осуществления инвестиционного проекта); другие факторы.
        Стоимость кредита (банковский процент) будет складываться из первоначальной суммы
кредита (М), собственно кредита и суммы процентов, выплачиваемых банку за пользование
кредитом.
        На погашение долга после начала функционирования основного капитала (после
строительства и освоения) может быть направлена вся прибыль от реализации продукции, все
амортизационные отчисления и все другие суммы (прибыль от внереализационных доходов,
новые кредиты и т. д.). Как правило, этого не происходит, поскольку для нормального
функционирования предприятия необходимы средства для пополнения оборотных средств,
выполнения социальных программ и др.
        Это понимают и банки, тем более что эти предприятия – деловые партнеры. Поэтому
необходимо приходить к разумному соглашению, основанному на финансовых расчетах.
        Срок строительства включает в себя проектирование, подготовку строительства,
собственно строительство и сдачу объекта в эксплуатацию.
        Срок освоения занимает также достаточно времени и зависит от выпускаемой продукции,
технологического процесса и др. Кроме того, в этот срок может включаться и период,
необходимый для движения продукции на рынок, особенно если производится новая продукция. К
тому же, необходимо не только произвести продукцию, но и продать, только тогда получим
запланированную прибыль.
        Особое место среди инвестиционных кредитов занимает ипотечный кредит.
        Под ипотечным кредитом ("ипотекой") понимают залог недвижимого имущества
(главным образом земли и строений) с целью получения ссуды (кредита). Он представляет собой
право кредитора (заимодателя) на удержание этого имущества в случае неуплаты долга.
        Ипотека содержит в себе огромный потенциал экономического развития, превращения
недвижимости в работающий капитал, помогающей юридическим и физическим лицам получить
кредит на осуществление инвестиционного проекта, а кредиторам – гарантированный доход.
Ипотечный кредит приобретает большое значение при жилищном строительстве, когда в качестве
залога выступает покупаемое (возводимое) жильё.
        Основными документами, определяющими взаимоотношения банка и заемщика, является
кредитный договор и договор о залоге.
        В кредитном договоре определяются:
        • цель получения кредита;
        • срок и размеры кредита;
        • порядок выдачи и погашения кредита;
        • инструмент кредитования (процентная ставка, условия и периодичность её изменения);
        • условия страхования ссуды;
        • способ и форма проверки обеспеченности и целевого использования кредита;
        • санкции за нецелевое использование кредита и несвоевременный возврат ссуды;
        • размеры и порядок уплаты штрафов;
        • порядок расторжения договора;