Управление эксплуатацией недвижимости. Волков К.А - 58 стр.

UptoLike

ВУЗ: 

СПбГАСУ | Санкт-Петербург

Составители: 

Рубрика: 

114
115
Результатом проведенной работы станет:
ü заключение о состоянии здания, рекомендации о ремонте или
замене отдельных элементов;
ü разработка концепции технической эксплуатации;
ü определение оптимального штата сотрудников службы эксплуа-
тации и требования к ним при приеме на работу;
ü составление должностных обязанностей, инструкций, техноло-
гических карт, инструкций по технике безопасности (для каждо-
го сотрудника на объекте);
ü определение форм документации и отчетности, ведущейся
на объекте;
ü разработка порядка взаимодействия собственников здания
и службы эксплуатации;
ü определение состава и перечня работ, выполняемых собствен-
ными силами; перечня работ, на которые будут привлечены под-
рядные организации.
Для новых и современных зданий эксплуатация и ремонтные рабо-
ты являются легко управляемыми процессами, если только они тщательно
планируются и если им постоянно уделяется необходимое внимание.
В старых зданиях, однако, ухудшение состояния инженерных установок
и коммуникаций часто делает их уже неподдающимися ремонту, а обо-
рудование слишком старое, чтобы удовлетворить необходимым стандар-
там, – это даже в том случае, если управление осуществляется надлежа-
щим образом. В таких случаях благоустройство будет рассматриваться
как наиболее оптимальное решение в долгосрочном плане, нежели эксп-
луатация и ремонтные работы.
Планирование технического обслуживания зданий и объектов дол-
жно осуществляться путем разработки годовых и квартальных планов-
графиков работ по техническому обслуживанию.
В программе по технической эксплуатации указаны все элементы
объекта, для которых планируются эксплуатационные работы. Каждому
такому элементу должна быть придана карта планируемых эксплуата-
ционных работ, в которой перечислены виды эксплуатационных работ,
которые должны быть выполнены для конкретного объекта эксплуата-
ции и ремонта.
Некоторые планируемые виды эксплуатационных работ повторя-
ются через определенные промежутки времени, но их периодичность
может варьироваться, например, от ежегодного осмотра теплопроводов
Глава 5
УПРАВЛЕНИЕ ЭКСПЛУАТАЦИЕЙ НЕДВИЖИМОСТИ
5.1. Планирование технической эксплуатации
Самая важная управленческая задача при использовании объекта
недвижимости – это обеспечение достойных и безопасных условий жиз-
недеятельности, что включает в себя предоставление ежедневных услуг
(они называются «обслуживание»), эксплуатацию, ремонт и благоуст-
ройство здания и прилегающих территорий. Поскольку такое содержа-
ние собственности имеет жизненно важный характер для сохранности
инвестиций, а также поскольку это является важным стоимостным фак-
тором в годовом бюджете объекта недвижимости, необходимо, чтобы
такая работа планировалась и выполнялась эффективно и систематичес-
ки. Здесь рассматривается управленческий процесс, в котором шаг за
шагом описывается, на какой основе такие работы планируются, каким
образом принимаются решения и как выполняются необходимые мероп-
риятия; описываются порядок и инструментарий для сбора основопола-
гающей информации, представления рабочих планов и контроля каче-
ства работ.
Процесс начинается с тщательной инспекции собственности. Инс-
пекции должны ежегодно проводиться людьми и организациями, обла-
дающими соответствующими знаниями и опытом. Результаты таких про-
верок документируются в виде программы по технической эксплуата-
ции объекта с подробным указанием деталей, специальным описанием
деятельности и работ, которые должны быть выполнены. На этой основе
должен быть сделан расчет необходимых человеческих ресурсов, мате-
риалов, определен объем контрактных и иных работ и представлен в виде
постатейной стоимости каждого вида деятельности.
Суммирование этих расходов позволит принять решение о том,
возможно ли провести всю работу в рамках реалистического бюджета.
Если это невозможно, то работы и виды деятельности должны быть
сгруппированы по степени их приоритетности с учетом технического
состояния здания, условий жизни и безопасности проживания, стоимо-
сти. Виды деятельности затем включаются в бюджет в порядке при-
оритетности.

Страницы