Методы оценки объектов недвижимости. Аленичева Е.В. - 18 стр.

UptoLike

ВУЗ: 

ТГТУ | Тамбов

Составители: 

Рубрика: 

где Д – чистый доход; к – коэффициент капитализации.
Таким образом, для того чтобы определить стоимость объекта по методу прямой капитализации,
необходимо:
1) определить чистый доход от использования объекта;
2) определить чистый доход от продажи объекта;
3) рассчитать коэффициент капитализации применительно к данному доходу.
4.1.1 Определение чистого дохода от использования объекта
Чистый доход – это рассчитанная устойчивая величина годового чистого дохода, полученная от ис-
пользования оцениваемого объекта после вычитания из действительной выручки всех расходов по экс-
плуатации объекта (кроме амортизационных отчислений). Расчет чистого дохода начинается с опреде-
ления валовой выручки от использования имущества.
Потенциальная валовая выручка представляет собой ожидаемую суммарную величину от основного вида
деятельности, дополнительных услуг, которые сопутствуют основному виду деятельности, базирующемуся на
оцениваемом объекте недвижимости. Например, если домовладелец сдает в аренду квартиру, то арендная
плата является валовой выручкой от основного вида деятельности, а выручка от пользования стиральными
машинами, сушилками, автостоянкой, гаражом, телевизионной антенной и т.д. является дополнительной вы-
ручкой.
В сумме валовая и дополнительная выручки представляют собой потенциальную валовую выручку. Точное
определение удельных стоимостей особенно важно в оценке, потому что эти параметры служат основой для
последующих расчетов потенциальной валовой выручки от использования оцениваемого объекта. Поэтому,
если в расчете удельной стоимости будет допущена небольшая ошибка, в дальнейших расчетах она приведет
к неверному результату оценки.
Далее в процессе оценки объекта определяется поправка на недоиспользование объекта в полную
мощность. Например, если до 1991 г. степень заполнения номеров в гостиницах в Москве составляла 95
%, то после 1991 г. (в 1992 – 1994 гг.) она стала составлять около 60 %. При этом для определения дей-
ствительной валовой выручки необходимо уменьшить величину потенциальной валовой выручки от ее
использования на 40 %.
Далее из действительной валовой выручки вычитаются расходы по эксплуатации объекта недвижи-
мости.
4.1.2 Определение расходов по эксплуатации оцениваемого объекта
Расходы по эксплуатации объекта подразделяются на операционные (эксплуатационные), резервы и
фиксированные.
К операционным (или эксплуатационным) расходам относятся издержки по эксплуатации объекта,
предоставлению услуг пользователю и поддержанию потока доходов. В состав эксплуатационных рас-
ходов объекта недвижимости входят: заработная плата и премии обслуживающего персонала, социаль-
ное страхование работников, коммунальные услуги (электричество, газ, телефон, вода и пр.), расходы
на содержание объекта (оплата услуг охранной и противопожарной служб, по обслуживанию лифта, ин-
женерных коммуникаций, телефона и пр.), представительские расходы, расходы на рекламу, банковские
услуги, а также транспортные расходы.
К резервам относятся издержки на покупку (замену), например для объекта недвижимости кухон-
ного оборудования, мебели, посуды и других принадлежностей.
Особо необходимо рассмотреть фиксированные статьи расходов, которые не включаются в состав
эксплуатационных расходов и резервов. Это затраты на обслуживание долгов, например проценты за
кредит и проценты по страхованию кредитов, амортизационные отчисления, налог на прибыль и другие
налоги, а также вознаграждение управляющим. Некоторые из этих затрат учитываются в ставке капита-
лизации.
Для расчета чистого дохода составляется отчет о доходах и расходах. Для этого используется Глав-
ная бухгалтерская книга, отчет о прибылях и убытках, платежные ведомости, накладные, договора и
другие бухгалтерские документы. Однако необходимо помнить, что отчет о доходах и расходах состав-
ляется на первый после даты оценки прогнозный год, т.е. все количественные характеристики должны
быть прогнозными, но обоснованными и достоверными, базирующимися на фактических данных по
эксплуатации объекта, информации о состоянии соответствующего рынка, а также тенденциях развития
оцениваемого объекта и рынка.

Страницы