Методы оценки объектов недвижимости. Аленичева Е.В. - 19 стр.

UptoLike

ВУЗ: 

ТГТУ | Тамбов

Составители: 

Рубрика: 

Чистый доход от продажи объекта рассчитывается как разность между выручкой от продажи и за-
тратами, связанными с ней.
4.1.3 Расчет коэффициента капитализации
Коэффициент капитализации — это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта.
При этом учитывается как сама чистая прибыль, получаемая от эксплуатации оцениваемого объекта,
так и возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта. Коэффициент капитали-
зации, учитывающий эти две составляющие, называется общим коэффициентом капитализации или став-
кой капитализации чистого дохода. При этом чистый доход, используемый для капитализации, определя-
ется за определенный период, как правило, за год. Таким образом, общий коэффициент капитализации
(или полная ставка капитализации) выражает зависимость между годовой величиной чистого дохода, по-
лучаемого в результате эксплуатации объекта, и его рыночной стоимостью.
Существует несколько методов расчета коэффициента капитализации. К наиболее часто применяе-
мым относятся: метод прямой капитализации (или метод прямого сопоставления), метод связанных ин-
вестиций – заемного и собственного капитала, метод связанных инвестиций – земли и здания, кумуля-
тивный метод и метод Эллвуда.
4.2 МЕТОД ДИСКОНТИРОВАНИЯ ДЕНЕЖНОГО ПОТОКА
Дисконтирование будущих доходов – это метод, используемый для оценки объектов доходной не-
движимости как текущей стоимости ожидаемых в будущем выгод от владения объектом. Инвестор рас-
сматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекатель-
ность как соотношение между денежным выражением этих преимуществ и ценой, по которой объект
может быть приобретен.
Метод дисконтирования будущих доходов предполагает прогнозирование размера чистого опера-
ционного дохода на определенный период в будущем и вероятной цены продажи объекта недвижимо-
сти в конце этого периода, а затем расчет и суммирование текущих стоимостей всех будущих доходов с
применением функций сложных процентов (формула (7)) и использованием специального коэффициен-
та, отражающего риск, который сопровождает капиталовложения в данный объект недвижимости.
Формула сложного процента
П = I
0
(1 + E)
T
, (7)
где П – предполагаемая величина прибыли от реализации проекта, которую надеются получить инициа-
торы проекта; I
0
– величина исходного капитала; Т – продолжительность жизненного цикла проекта, ха-
рактеризующая время, необходимое для его реализации; Е – предполагаемая норма доходности проекта
в реальных пределах, устраивающих инициаторов.
4.2.1 Технология применения метода дисконтирования
денежного потока
Последовательность применения метода дисконтирования предполагает:
1 Установление продолжительности получения доходов.
2 Прогноз потоков денежных средств по каждому году владения. Исходные данные в дисконтиро-
вании потоков денежных средств: а) размер дохода и характер его изменения; б) периодичность полу-
чения дохода; в) продолжительность периода, в течение которого прогнозируется получение дохода.
3 Дисконтирование потоков денежных средств осуществляется посредством приведение текущей
стоимости потока денежных средств за каждый из будущих периодов на основе функций сложного
процента и суммирования всех текущих стоимостей.
4 Выбор ставки дисконтирования как средней нормы прибыли, которую инвесторы ожидают полу-
чить на капиталовложения в схожие объекты в условиях данного рынка недвижимости.
5 Расчет выручки от продажи (реверсии) объекта недвижимости в конце периода владения и при-
ведение ее к текущей стоимости через ставку дисконтирования.
6 Сложение текущих стоимостей потоков доходов и выручки от продажи (реверсии).
Примеры определения стоимости объекта недвижимости методом дисконтирования будущих
доходов.

Страницы