Оценка собственности. Ершова С.А. - 35 стр.

UptoLike

ВУЗ: 

СПбГАСУ | Санкт-Петербург

Составители: 

Рубрика: 

68
69
ной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистра-
ции (ст. 558 и 560 ГК РФ). При этом права на недвижимость, возникшие
до введения в действие Закона о регистрации прав на недвижимость,
признаются действительными и без государственной регистрации, та-
кая регистрация проводится по желанию правообладателя.
5. При заключении договора купли-продажи недвижимости момент
заключения договора и момент перехода права собственности не совпа-
дает. Право собственности у покупателя возникает с момента регистра-
ции перехода права.
6. При переходе прав на здание, сооружение к покупателю перехо-
дит право на ту часть земельного участка, на которой эта недвижимость
находится и которая необходима для ее использования. Если продавец
недвижимости является собственником земли, то он вправе передать зем-
лю в собственность или в аренду, или на ином праве. Если в договоре
купли-продажи недвижимости нет условия о том, на каком праве пере-
ходит к покупателю земля, принадлежавшая продавцу на праве собствен-
ности, то земля переходит на праве собственности.
7. Если продается земельный участок, на котором расположена при-
надлежащая продавцу недвижимость, то за продавцом сохраняется пра-
во пользования частью земельного участка, которая занята недвижимос-
тью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых
договором купли-продажи. Если в договоре эти условия не оговорены,
то устанавливается сервитут.
Цена продажи недвижимости определяется соглашением сторон.
Участники договора при необходимости могут поручить определение
цены оценщикам. Из Закона об оценочной деятельности следует, что
в ряде случаев привлечение независимых оценщиков для определения
цены недвижимости является обязательным. Обязательной является оцен-
ка объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Фе-
дерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным обра-
зованиям, если предполагается совершение с этими объектами сделок
купли-продажи, а также при их приватизации.
Закон предусматривает обязательное составление документа, под-
тверждающего фактическую передачу объекта недвижимости покупа-
телю – передаточный акт. Если иное не предусмотрено законом или до-
говором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю
считается исполненным после подписания такого акта сторонами. Оче-
видно, что момент подписания акта (фактического вручения объекта
покупателю) отличается от момента государственной регистрации и воз-
никновения права собственности на недвижимость. Причем фактичес-
кая передача может произойти как до регистрации договора, так и после
нее. До момента государственной регистрации во-первых, стороны не
могут распорядиться проданным имуществом и передать его какому-либо
третьему лицу, во-вторых, риск случайной гибели до регистрации несет
продавец, так как момент регистрации, как уже говорилось, является
моментом перехода права.
Иные сделки с недвижимостью
Законодательно закреплены отличия различных видов сделок с не-
движимостью.
Так, при продаже жилого помещения существенным условием счи-
тается указание в договоре купли-продажи перечня лиц, сохраняющих в
соответствии с законом право пользования этим жилым помещением.
Дополнительные условия в договоре продажи жилья возникают из-
за специфического характера объекта. Жилье – это не только недвижи-
мость, это недвижимость, предназначенная исключительно для прожи-
вания в нем гражданина, т. е. имеющая целевой характер. (Ст. 7 Жилищ-
ного кодекса определяет, что жилые дома и жилые помещения предназ-
начаются для постоянного проживания граждан, а также для использо-
вания в установленном порядке в качестве служебных жилых помеще-
ний и общежитий.)
Встречаются сделки купли-продажи квартир, когда покупатели ис-
пользуют приобретенные в собственность помещения под нежилые цели,
например, под офисы или магазины. Само по себе это не запрещено,
нужно только не забывать, что прежде необходимо изменить статус по-
мещения, т. е. исключить его из жилищного фонда. Порядок перевода
помещений в нежилой фонд на территории Санкт-Петербурга опреде-
лен Законом Санкт-Петербурга от 20.06.2005 г. № 279-36 «О порядке
перевода жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жи-
лые», а также постановлением Правительства Санкт-Петербурга
от 31.08.2005 г. № 1272.
Обязательное нотариальное заверение договора купли-продажи
квартир с момента ввода в действие Закона о регистрации прав на не-
движимость не требуется. Однако это не означает, что стороны не мо-
гут добровольно придать договору нотариальную форму.

Страницы