Определение стоимости объекта недвижимости. Гарина С.А - 22 стр.

где а ij - числовая мера, определяющая степень превосходства влияния
          на результат оценки одной сопоставимой продажи (Xi) над
          другой (Xj).
   а ij = {1,5 если Xi > Xj; 1,0 если Xi = Xj; 0,5 если Xi < Xj}.

    В завершение данного подраздела необходимо вывести результат
стоимости объекта, оцененный в рамках сравнительного подхода. Для
этого находится среднее арифметическое между пятью ценами,
полученными в процессе согласования.

             3.4.3. Использование доходного подхода

    Доходный подход заключается в преобразовании в текущую
стоимость недвижимости ожидаемых выгод, которые может принести
использование или будущая продажа объекта. Для определения
стоимости    объекта   оценки    используется  метод    прямой
капитализации дохода.
    Преобразование будущих доходов в текущую величину
стоимости осуществляется по формуле
                      СДП = ЧОД/ККАП,                      (3)
где С ДП   - стоимость объекта недвижимости, определенная в
            рамках доходного подхода, тыс. р.;
            ЧОД - чистый операционный доход оцениваемого объекта
            за год, тыс. р.;
            ККАП - коэффициент капитализации.

    Для определения ЧОД следует рассчитать потенциальный и
эффективный валовые доходы.
    Потенциальный валовой доход (ПВД) - это сумма всех
ожидаемых поступлений от сдачи объекта в аренду. ПВД опре-
деляется за год с учетом ставок аренды (см. табл. 3.1), при этом для
зданий, находящихся в удовлетворительном состоянии, ставку
необходимо снизить на 30 %.




                                                                    20