Экономика недвижимости. Гриненко С.В. - 38 стр.

UptoLike

ВУЗ: 

ТТИ ЮФУ | Таганрог

Составители: 

Рубрика: 

38
2.
Данный подход является целесообразным или единственно возможным
в следующих случаях:
"
технико-экономический анализ стоимости нового строительства;
"
обоснование необходимости обновления действующего объекта;
"
оценка зданий специального назначения;
"
при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;
"
анализ эффективности использования земли;
"
решение задач страхования объекта;
"
решение задач налогообложения;
"
при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных дру-
гими методами.
Недостатки затратного подхода:
1.
Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.
2.
Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются
быстрым ростом затрат труда.
3.
Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижи-
мости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в
процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный
износ.
4.
Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.
5.
Сложность определения величины накопленного износа старых строе-
ний и сооружений.
6.
Отдельная оценка земельного участка от строений.
7.
Проблематичность оценки земельных участков в России.
Этапы затратного подхода
(см. рис. 3.3):
!
Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного
использования (Сз).
!
Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости (Свс или
Сзам).
!
Расчет накопленного износа (всех видов) (Сизн):
•
физический износ
- износ, связанный со снижением работоспособ-
ности объекта в результате естественного физического старения и
влияния внешних неблагоприятных факторов;
•
функциональный износ
- износ из-за несоответствия современным
требованиям, предъявляемым к подобным объектам;
•
внешний износ
- износ в результате изменения внешних экономи-
ческих факторов.
!
Расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа: Сон=Свс-Сизн.
!
Определение итоговой стоимости недвижимости: Сит= Сз+Сон.
3.5.2.1. Метод сравнительной единицы
Этот метод предполагает расчет стоимости строительства сравнительной
единицы аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога

Страницы