Основы оценочной деятельности. Кащук И.В. - 116 стр.

UptoLike

ВУЗ: 

ТПУ | Томск

Составители: 

Рубрика: 

Первый этап. Приблизительно рассчитываются пропорции, в которых
стоимость недвижимости делится на стоимость земельного участка и
стоимость зданий и сооружении. Традиционно для этого используются
данные о нормативных ценах земли и ценах на строительные работы.
Второй этап. Определяется средневзвешенный, общий коэффициент
капитализации - коэффициент, используемый для капитализации всего
чистого операционного дохода. Он рассчитывается исходя из структуры
стоимости объекта, т.е. распределения на стоимость земли и стоимость
зданий и сооружений, по формуле
R
ср
= R
зд
• Д
зд
+ R
зем
• Д
зем
,где
R
ср
– средневзвешенный (общий) коэффициент капитализации;
R
зд
– коэффициент капитализации для зданий, сооружений;
Д
зд
, Д
зем
– процентная доля зданий, сооружений и земельного участка в общей
стоимости;
R
зем
– коэффициент капитализации для земли.
В случаях, когда ожидается прирост или снижение стоимости
объекта, коэффициент капитализации текущего дохода (общий коэффициент
капитализации) должен быть подвергнут корректировке. В случае прироста
стоимости, как отмечалось выше, фактор фонда возмещения,
соответствующий периоду владения объектом, следует умножить на
процентный прирост стоимости за этот период, а полученный результат
вычесть из требуемой ставки конечной отдачи.
Прирост стоимости определяется в два этапа:
• Рассчитывается средневзвешенный фактор роста.
Доля зданий и сооружений ×Фактор сложного процента (фактор роста) +
+ Доля земли в общей стоимости × Фактор сложного процента =
=Средневзвешенный фактор роста
Текущая отдача
(общий
коэффициент
капитализации)
=
Требуемая
конечная
отдача
-
Фактор
фонда
возмещения
×
Прогнозируемое
повышение
стоимости
собственного
капитала за
период владения
116

Страницы