Основы оценочной деятельности. Кащук И.В. - 114 стр.

UptoLike

ВУЗ: 

ТПУ | Томск

Составители: 

Рубрика: 

Различаются нормативная и рыночная стоимости земельного участка.
Оценщик имеет дело, прежде всего не с нормативной ценой земли, а с
рыночной, складывающейся под влиянием спроса и предложения. При
оценке рыночной стоимости земельного участка необходимо определить
состав оцениваемых прав на него. Частная собственность признается для
участков со следующими условиями использования:
• индивидуальное (жилищное) строительство;
• крестьянское (фермерское) хозяйство;
• личное подсобное, садоводческое или дачное хозяйство;
• приватизированные участки под предприятиями.
На сегодняшний день в большинстве случаев объектом оценки является
право пользования долгосрочной арендой. Соответственно рыночным
выражением этого оцениваемого права является не
рыночная (продажная) стоимость земельного участка, а рыночная стоимость
права долгосрочной аренды.
Оценка рыночной стоимости участков осуществляется следующими
основными методами:
• методом техники остатка для земли;
• методом средневзвешенного коэффициента капитализации;
• методом сравнения продаж;
• методом разбиения;
• методом капитализации;
• методом валового рентного мультипликатора.
Метод техники остатка для земли.
При применении метода техники остатка для земли должны быть
известны:
• стоимость зданий и сооружений;
• чистый операционный доход, приносимый землей, зданиями и
сооружениями;
• коэффициенты капитализации для земли, зданий и сооружений.
Расчеты этим методом выполняются в несколько этапов:
Первый этап. Распределяется ЧОД между землей, зданиями, и
сооружениями. Для определения дохода, относимого к зданиям и
сооружениям, необходимо стоимость зданий и сооружений умножить на
коэффициент капитализации для зданий и сооружений.
Y
зд
= V
зд
• R
зд
, где
V
зд
– текущая стоимость зданий и сооружений;
Y
зд
– чистый операционный доход, приходящийся на здания и
сооружения;
R
зд
– коэффициент капитализации для зданий и сооружений.
Коэффициент капитализации для зданий и сооружений можно взять из
таблицы шести функций сложного процента (графа «Взнос на амортизацию
денежной единицы») или рассчитать по формуле
114

Страницы