Основы оценочной деятельности. Кащук И.В. - 115 стр.

UptoLike

ВУЗ: 

ТПУ | Томск

Составители: 

Рубрика: 

R
зд
= R
возм
+ R
зем
, где
R
возм
– коэффициент возврата (возмещения) капитала;
R
зем
– коэффициент капитализации для земли. Капитализация в этом
случае проводится только по ставке дохода на инвестиции без учета
возмещения капитала, так как считается, что земля не изнашивается.
Второй этап. Определяется остаток чистого операционного дохода,
относимый к земле. Для этого из общего чистого операционного дохода
вычитается доход, относимый к зданиям и сооружениям.
Y
зем
=Y-Y
зд
, где
Y
зем
– чистый операционный доход, относимый к земле;
Y – общий чистый операционный доход;
Y
зд
– чистый операционный доход, относимый к зданиям и
сооружениям.
Третий этап. Рассчитывается остаточная стоимость земли путем
капитализации остаточного чистого операционного дохода от земли.
V
зем
= , где
V
зем
– остаточная стоимость земли;
Y
зем
– остаточный чистый операционный доход от земли;
R
зем
– коэффициент капитализации для земли.
Пример. Рыночная стоимость построенных сооружений равна 450 000
долл. Продолжительность их экономической жизни - 50 лет,
соответствующая им ставка дохода на инвестиции - 12%. В первый год
эксплуатации данный имущественный комплекс (земельный участок и
построенные на нем сооружения) принес чистый операционный доход в 65
000 долл. Расчет возмещения инвестиций в здания ведется по аннуитетному
методу.
Решение.
1. 450 000 долл. • 0,120417 (графа 6, из таблицы сложного процента, 50
лет, 12%) = 54,187 долл. - чистый операционный доход, приносимый
сооружениями.
2. 65 000 долл. - 54,187 долл. = 10,813 долл. - чистый операционный
доход, приносимый землей.
3. 10,813: 0,12 = 90,108 долл. - стоимость земельного участка.
Техника остатка для земли может быть использована при определении
варианта наилучшего и наиболее эффективного использования. При
применении метода техники остатка для земли возможно получение
отрицательной величины остаточного дохода, приписываемого земле. Это
может сигнализировать о том, что здание является избыточным улучшением
для данного участка.
Метод средневзвешенного коэффициента капитализации.
Здесь используется «долевой» подход к оценке. Расчеты этим методом
также выполняются в несколько этапов:
115

Страницы