Основы оценочной деятельности. Кащук И.В. - 112 стр.

UptoLike

ВУЗ: 

ТПУ | Томск

Составители: 

Рубрика: 

будущий доход от эксплуатации объекта. Устранимый функциональный
износ вызывается:
• недостатками, требующими добавления элементов;
• недостатками, требующими замены или модернизации элементов.
В первом случае он равен разнице между стоимостью выполнения
требуемых добавлений на момент оценки и стоимостью выполнения этих же
добавлений, если бы они были выполнены первоначально при строительстве
объекта оценки. Это объясняется тем, что перестройка части объекта
обходится дороже, если бы эта часть создавалась в момент строительства
самого объекта.
Во втором случае устранимый функциональный износ измеряется
затратами на замену устаревших элементов.
Неустранимый функциональный износ может быть вызван как
недостатком, так и избытком качественных характеристик объектов оценки.
При недостатке он измеряется, в частности, потерями в сумме арендной
платы при сдаче в аренду данного объекта.
Неустранимый функциональный износ рассчитывается следующим
образом:
Потери в арендной
плате (за месяц)
x
Мультипликатор валовой месячной арендной
платы (ВРМ), характерный для данного типа
недвижимости
Элементы зданий и сооружений, наличие которых в настоящее время
неадекватно современным требованиям рыночных стандартов, относятся к
«сверх улучшениям». В данном случае речь идет о неустранимом
функциональном износе, вызванном избытком качественных характеристик.
Пример. Создание систем внутренней связи прибавило к стоимости
объекта 23 000 долл., а затраты на установку составили 30 000 долл. Таким
образом, убыток установки этих элементов составил 7 000 долл. Количество
излишних элементов, как правило, увеличивается с возрастом недвижимости.
Определение (оценка) экономического износа.
Внешний (экономический) износ выражается в снижении
функциональной пригодности недвижимости, вызванном внешними по
отношению к ней негативными факторами: общим упадком района,
неудачным местоположением объекта и т.д. Если физический и в
определенной степени функциональный износ можно устранить путем
реконструкции или модернизации здания, то износ внешнего воздействия в
большинстве неустраним. Он традиционно рассчитывается двумя методами:
• связанных продаж, когда сравниваются два сопоставимых
объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, а
другой – нет, разница в ценах продаж трактуется как внешний
износ;
• капитализации рентных потерь с использованием валового
рентного мультипликатора.
112

Страницы