Управление жилищными инвестиционными проектами в регионе. Ларионов А.Н - 137 стр.

äåò êëþ÷îì ê ðàçðàáîòêå ïîäïðîåêòîâ. Ýòîò àíàëèç êîíöåíòðè-
ðóåòñÿ íà âëèÿíèè èçìåíåíèé ïî äâóì îñíîâíûì èíäèêàòîðàì.
     1) Êîýôôèöèåíò âîçìåùåíèÿ çàòðàò43 — îòíîøåíèå ñòî-
èìîñòè èíôðàñòðóêòóðû íà ïëîùàäêå ê ðàñ÷åòíîé öåíå ïðîäà-
æè çåìëè. Ýòîò êîýôôèöèåíò ðàññ÷èòûâàåòñÿ äëÿ òîãî, ÷òîáû
óáåäèòüñÿ, ÷òî ïëîùàäêà áóäåò ðåíòàáåëüíîé. Êîýôôèöèåíò, ïðå-
âûøàþùèé 100 %, áóäåò îçíà÷àòü, ÷òî âûðó÷êà îò ïðîäàæè
çåìëè íå ïîêðîåò ñòîèìîñòè ñòðîèòåëüñòâà èíôðàñòðóêòóðû. ×åì
íèæå êîýôôèöèåíò, òåì áîëüøå âîçìîæíîñòü äëÿ îøèáêè â
äîïóùåíèÿõ. Ñòîèìîñòü âíåøíåé èíôðàñòðóêòóðû âêëþ÷àåòñÿ
òîëüêî â òîé ÷àñòè, â êàêîé îíà ïðèíîñèò âûãîäû äàííîé ïëî-
ùàäêå. Íàïðèìåð, åñëè êàíàëèçàöèîííûé êîëëåêòîð îáñëóæè-
âàåò áîëåå êðóïíûé ðàéîí, ÷åì ïëîùàäêà ïðîåêòà, òîëüêî ÷àñòü
åãî ñòîèìîñòè äîëæíà áûòü îòíåñåíà íà ïëîùàäêó íà îñíîâå
îæèäàåìîãî èñïîëüçîâàíèÿ.
     2) Êîýôôèöèåíò ïîãàøåíèÿ çàéìà — îòíîøåíèå ðàçìåðà
çàéìà ê îæèäàåìîé öåíå ïðîäàæè çåìëè. Ýòî ïðîöåíò öåíû ïðî-
äàæè çåìëè, êîòîðûé äîëæåí áûòü ôàêòè÷åñêè ïîëó÷åí äëÿ ïîãà-
øåíèÿ çàéìà. Îí îòëè÷àåòñÿ îò âîçìåùåíèÿ çàòðàò, ïîñêîëüêó:
     à) îí áóäåò íèæå, ò. ê. çàåì íå ïîêðîåò âñþ ñòîèìîñòü èíô-
ðàñòðóêòóðû: íàëîãè, êàïèòàëèçèðîâàííûé ïðîöåíò, âìåíåí-
íàÿ ïðèáûëü çàñòðîéùèêà è ñòîèìîñòü ïðèîáðåòåíèÿ çåìëè âêëþ-
÷åíû â ñòîèìîñòü, íî íå â ñóììó çàéìà;
     á) ñ äðóãîé ñòîðîíû, ýòî áóäåò çà÷òåíî â òîé ñòåïåíè, â
êàêîé çàåì ôèíàíñèðóåò âíåøíþþ èíôðàñòðóêòóðó, êîòîðàÿ
ïðèíîñèò âûãîäû ïëîùàäêàì, íå âêëþ÷åííûì â ïðîåêò.
     Çàåì áóäåò ôèíàíñèðîâàòü òàêîé îáúåì íåîáõîäèìîé âíåø-
íåé èíôðàñòðóêòóðû, êàêîé òîëüêî âîçìîæåí, ÷òîáû îáåñïå-
÷èòü íàëè÷èå ñðåäñòâ äëÿ ãîðîäîâ è çàâåðøåíèå ïðîåêòîâ â ñðîê.
Ïðîåêò îãðàíè÷èò ýòîò êîýôôèöèåíò ìàêñèìóì 80 % îò îæèäà-
åìîé öåíû ïðîäàæ çåìëè.
     Èíæåíåðíûå ïëàíû è ñìåòà çàòðàò. Ãîðîäà äîëæíû ïîäãî-
òîâèòü ïëàíû è äîêóìåíòû ïî çàêóïêàì, ñîîòâåòñòâóþùèå ñìå-
òàì çàòðàò è çàäà÷àì ïðîâåäåíèÿ êîíêóðñíûõ òîðãîâ íà îñóùå-
ñòâëåíèå ñòðîèòåëüíûõ ðàáîò. Âî âñåõ ñëó÷àÿõ ãîðîäà áóäóò íå-
ñòè îòâåòñòâåííîñòü çà ïðåäîñòàâëåíèå âíåøíåé èíôðàñòðóêòó-
ðû ïîñðåäñòâîì ïðîâåäåíèÿ êîíêóðñíûõ òîðãîâ â ñîîòâåòñòâèè
ñ òðåáîâàíèÿìè Áàíêà.


                             137