Оценка недвижимости. Лебединский В.И. - 17 стр.

на устройство необходимой планировки при новом строительстве
700 р. Определить функциональный износ.
3.11. Система кондиционирования является устаревшей и тре-
бует замены (известно, что функциональный износ устранимый).
Стоимость демонтажа 100 р. Возврат материалов 10 р. Стоимость
установки новой системы 300 р. Восстановительная стоимость
старой системы 250 р., износ 50%. Определить функциональный
износ.
3.12. Цены продаж объектов-аналогов, подверженных влиянию
внешнего износа, составляют 1200, 1000, 1400 р./м2. Цены продаж
объектов-аналогов, не подверженных влиянию внешнего износа,
составляют 1200, 1600, 1400 р./м2. Определить внешний износ.
3.13. Доход объектов-аналогов, подверженных влиянию внешне
го износа, составляет 100, 120, 110 р./м2 в год. Доход объектов-
аналогов, не подверженных влиянию внешнего износа, составля-
ет 100, 120, 140 р./м2 в год. Стоимость земельного участка в объ-
екте оценки 100 р. Ставка капитализации для земли 30%. Ставка
капитализации для улучшений 32%. Определить внешний износ.

                4. ПРЯМАЯ КАПИТАЛИЗАЦИЯ
    В методе прямой капитализации не делается разграничения в
возврате капитала и доходе на капитал, а чистая текущая стои-
мость объекта определяется путем деления годового денежного
потока на ставку капитализации. Стоимость объекта по методу
прямой капитализации:




   Общие ставки капитализации могут определяться на основе:
   1) сравнительного анализа;
   2) коэффициента валового дохода:
   3) коэффициента покрытия долга;
   4) техники инвестиционной группы для финансовых состав-
ляющих;
   5) техники инвестиционной группы для физических состав-
ляющих.