Оценка недвижимости и управление собственностью. Татарова А.В. - 35 стр.

UptoLike

ВУЗ: 

ТТИ ЮФУ | Таганрог

Составители: 

Рубрика: 

35
2.7. Методы оценки земли
Нормативный метод
заключается в определении нормативной цены зем-
ли. Используется при передаче, выкупе земли в собственность, установлении
общей совместной (долевой) собственности сверх бесплатной нормы, передаче
по наследству или дарении, получении кредита под залог, изъятии для государ-
ственных или общественных нужд.
Земли городов оцениваются с учетом плотности застройки, престижности
района, характера окружающего землепользования, экологического состояния,
инженерно-транспортного обустройства и др. Земли разделяют на зоны, диф-
ференцированные по базовым ставкам земельного налога и нормативной цене
земли (Закон РФ «О плате за землю»). Нормативная цена земли фиксируется в
Земельном кадастре.
Основа определения нормативной цены земли: ставки земельного налога
и повышающие коэффициенты, льготы по земельному налогу не учитываются.
Часто необходимо оценить объект, состоящий из здания и земельного
участка, когда на последний имеются только права аренды. В этом случае в ка-
честве стоимости земли можно учесть затраты на отвод земельного участка под
строительство.
В рыночных условиях при наличии необходимой информации целесооб-
разно применять методы, основанные на анализе рыночных данных. Распоря-
жением Минимущества России от 07.03.2002 № 568-р утверждены Методиче-
ские рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.
Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков использу-
ются метод сравнения продаж, метод выделения, метод капитализации земель-
ной ренты, метод распределения, метод остатка, метод разбивки на участки.
Метод сравнения продаж
является наиболее простым и эффективным
методом оценки, может использоваться для оценки и фактически свободной, и
предполо жительно вакантной земли; позволяет определить конкретную цену
земельного участка путем внесения процентных поправок к ценам продаж ана-
логов. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками
допускается использование цен предложения (спроса).
Общепринятые элементы сравнения для земельных участков: права соб-
ственности, условия финансирования, особые условия продажи, рыночные ус-
ловия (изменяются во времени), месторасположение (расстояние от города и
дорог, характеристика окружения), условия зонирования, физические характе-
ристики (размер, форма и глубина участка, угловое расположение, тип почв, ре-
льеф), доступные коммунальные услуги, экономические характеристики, наи-
лучшее и наиболее эффективное использование. При оценке земли можно ис-
пользовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и по-
лучая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимо-
сти. Особую категорию представляют собой городские земли, на их ценность
влияют величина города и его производственно-хозяйственный потенциал,
уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры, региональные

Страницы