Оценка недвижимости и управление собственностью. Татарова А.В. - 33 стр.

UptoLike

ВУЗ: 

ТТИ ЮФУ | Таганрог

Составители: 

Рубрика: 

33
мещения расходов инвесторов и обеспечения получения ожидаемой прибыли;
4) физическая пригодность участка – перспектива создания улучшений –
размер, топография, качество грунта, климат, инженерно-геологические и гид-
рогеологические характеристики участка, существующее зонирование, эколо-
гические параметры и т.д.;
5) технологическая обоснованность и физическая осуществимость – ана-
лиз соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятность
стихийных бедствий, доступность транспорта, возможность подключения к
коммунальным удобствам, учет размеров и формы участка, например, размер
может быть мал для строительства промышленного объекта;
6) законодательная (юридическая) допустимость – соответствие варианта
использования земельного участка действующему законодательству. Выявля-
ется в результате анализа строительных, экологических нормативов, ограниче-
ний этажности, наличия временных запретов на строительство в данном месте,
сложности в районе исторической городской застройки, возможное изменение
нормативных актов, соблюдение правил зонирования, негативные настроения
местного населения;
7) максимальная доходность (максимум дохода собственности и стоимо-
сти участка), которая определяется дисконтированием будущих доходов аль-
тернативных вариантов использования, с учетом риска инвестиций.
2.6.2. Оценка эффективности использования городских земель
Особую категорию представляют собой городские земли. На их ценность
влияют величина города и его производственно-хозяйственный потенциал,
уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры, региональные
природные, экологические и другие факторы. К тому же существуют особенно-
сти законодательства для этой категории земель.
На ценность того или иного участка одни и те же факторы могут оказы-
вать противоположное влияние:
– интенсивное движение транспорта нежелательно для жилого района, но
увеличивает стоимость участка для целей торговли;
– размещение относительно учебных заведений и торговых центров, эс-
тетические достоинства и удобства, учитывающиеся при оценке земель под
жилищное строительство, практически не влияют на ценность территорий, ори-
ентированных на промышленное развитие; для них важны транспортная ин-
фраструктура и экономическое зонирование.
Основные применяемые единицы сравнения земельных участков:
– цена за 1 га – для больших массивов сельскохозяйственного, промыш-
ленного назначения или жилищного строительства;
– цена за 1 м
2
– в деловых центрах городов, для офисов, магазинов;
– цена за 1 фронтальный метр – для коммерческого использования земель
в городах. В эт ом случае стоимость участка пропорциональна длине его гра-
ницы по улице или шоссе при стандартной глубине участка, на которую прихо-
дится небольшая часть стоимости;
– цена за лот – применяется для сравнения стандартных по форме и раз-

Страницы